[아유경제=김진원 기자] 서울시가 리모델링사업 활성화를 목적으로 용적률, 높이 제한 등 규제를 완화하기 위한 본격적인 행보에 들어갔다. 리모델링사업이 재개발ㆍ재건축 대안으로 주목받는 만큼 서울시는 공공성 확보를 통해 사업 추진에 박차를 가한다는 방침이다.

물론 재건축ㆍ재개발과 비교하면 사업성이 크지 않은 리모델링을 두고 일부의 반발도 상당할 것으로 예상하지만, 최근 굵직굵직한 사업들보다 리모델링사업에 대한 인기가 날로 커지고 있다는 점 또한 사실이라는 게 업계의 주된 평가다. 이에 본보 역시 해당 사업이 주목받는 이유와 전망을 살펴보고자 한다.

서울시, `아파트 리모델링 기본계획 재정비` 용역 추진
용적률 완화 통한 사업성 제고 `복안`

이달 22일 도시정비업계 소식통에 따르면 서울시는 `공동주택 리모델링 기본계획 재정비 용역`을 발주함과 사업 활성화를 목적으로 용적률 등을 완화한다는 구상을 내비쳤다.

리모델링 기본계획은 서울시가 「주택법」에 근거해 2016년 말 마련한 것으로 법정계획이기 때문에 지자체는 10년을 기준으로 계획을 수립하고, 5년마다 이에 대한 타당성을 검토하게 된다. 이에 서울시는 리모델링 단지에 대한 용적률, 높이 제한 등 건축 규제 완화에 대한 세부 기준을 제시함과 동시에 세대수가 늘어난 리모델링 단지에 대해선 주민들이 이용할 수 있는 부대시설을 마련하거나 임대주택을 짓는다는 내용의 공동주택 리모델링사업 기본방향을 제시한 것이다.

간단히 말해, 리모델링사업은 주요 골격은 유지하면서도 구조, 기능, 미관 및 거주환경의 개선을 위해 건축물을 개량하거나 새로운 성능을 추가 또는 변경하는 사업으로 세대수는 기존보다 최대 15%까지 늘릴 수 있다. 크게는 2가지 방식으로 나뉘는데 먼저 수직증축은 전면철거 방식이 아닌 기존 아파트 위로 2~3개 층을 더 올리거나 일부 구조만을 변경하는 방식으로 안전진단에서 B등급 판정을 받아야 사업이 가능해진다. 반면, 수평증축은 말 그대로 층고를 높이지 않고 내부 구조와 면적을 늘리는 방식으로 안전진단에서 C등급 이상을 받으면 사업 추진이 가능해진다.

서울시 역시 이번에 부대시설과 임대주택 공급에 있어서 층수를 높이는 수직층축 또는 옆으로 늘리는 수평증축 방식을 통해 이른바 `세대수 증가형` 리모델링을 추진한다는 복안이다.

무엇보다 이번 용역에서 가장 이목을 끄는 내용은 리모델링 추진 단지에 용적률 완화 등의 혜택 계획이 포함됐다는 점이다. 용적률 완화를 통해 사업성 높이면 이는 사업 활성화로 연결될 수 있다는 서울시 측의 계산이 깔려있다.

기본적으로 리모델링은 기존 주택 주거면적을 기준으로 증축할 수 있는 세대수 범위가 달라지는데 현재 「주택법」에는 전용면적의 30% 내에서 세대수를 늘릴 수 있으며 전용면적 85㎡ 미만의 경우에는 40% 이내까지 가능하다. 이를 적용해보면, 용적률이 400%인 단지의 경우 리모델링 시, 최대 560%까지 용적률이 증가한다는 계산이 나온다. 일반주거지역의 법적상한용적률이 150~150%, 준주거지역이 400%에 이르니 상당한 수준이다.

업계 한 관계자는 "현재는 리모델링 용적률 완화에 대한 명확한 기준도 없고 이에 따른 기부채납에 대한 법률적인 규정도 마련되지 않고 있지만, 서울시가 이번 용역을 통해 해당 내용을 포함한 만큼 업계의 관심을 끌고 있다"면서 "언제 또 다른 규제가 가해질지 모르는 재건축에 비해 리모델링은 연한도 짧고 각종 규제에서 자유로운 만큼 최근 리모델링을 추진하는 단지들이 증가하고 있다"고 설명했다.

문정건영, 이촌강촌 등 리모델링사업 단지들 `줄이어`
신규 수익 구조 창출 나선 대형 건설사들도 `눈독`

대표적인 곳으로 서울 송파구 문정건영이 꼽힌다. 1993년 지하 1층~지상 15층 공동주택 5개동 545가구 규모로 준공된 이곳은 리모델링 연한인 15년을 훌쩍 넘김에 따라 수평증축 리모델링을 통해 지하 4층~지상 16층 공동주택 626가구로 탈바꿈할 계획이다. 현재 시공자 선정을 향한 도전을 이어가고 있는 가운데 이달 25일 열린 2차 현장설명회(이하 현설)에서 ▲GS건설 ▲대우건설 ▲동아건설산업 등 3개 건설사가 참여해 성황을 이뤘다. 현설에서 좋은 결과를 얻은 해당 조합은 오는 3월 4일 오후 3시에 입찰을 마감한다는 구상이다.

용산구 중심부에 자리한 이촌강촌 역시 리모델링사업을 위한 탄력적인 행보를 이어가고 있다. 공동주택 9개동 1001가구 규모의 대단지로 구성된 이곳은 2019년 8월 리모델링 추진위를 출범한 데 이어 약 1년 만인 지난해 8월 인근에 이촌코오롱과 공동 리모델링사업 추진을 위한 양해각서(MOU)를 체결해 총 1800가구로 몸집을 키운 바 있다. 추진위는 올해 하반기 내에 조합 설립 및 시공자 선정을 목표로 하고 있다.

동부이촌동 대장아파트로 알려진 건영한가람(2036가구)도 지난해 7월 추진위를 구성한 데 이어 현재는 소유주 동의서 확보를 위해 동분서주하고 있는 것으로 알렸다.

수도권 내에서도 리모델링을 추진하는 단지들이 눈에 띄게 늘고 있는 모양새다. 경기 군포시에 위치한 우륵주공7단지(이하 산본우륵)는 이달 20일 시공자 선정을 위한 2번째 입찰공고를 내며 사업 추진에 박차를 가하고 있다. 1994년 지상 최고 25층 공동주택 1312가구 규모로 준공돼 리모델링 연한을 넘긴 산본우륵은 리모델링을 통해 지하 3층, 지상 15~25층 공동주택 1508가구로 탈바꿈할 예정이다. 해당 조합은 오늘(29일) 조합 사무실에서 시공자 선정을 위한 현설을 진행하고 원활한 업체의 참여가 이어질 경우, 오는 3월 3일 오후 3시에 입찰을 마감한다는 구상이다.

또 도시정비업계에서 부각하는 점은 이전에는 리모델링사업에 관심을 크게 두지 않던 대형 건설사들이 시공권 수주를 위한 경쟁에 적극적으로 뛰어들었다는 사실이다.

서울 마포구 밤섬현대 리모델링사업에는 GS건설이 단독으로 입찰에 참여했다. 업계 내에서는 현재 분위기상 GS건설이 이곳의 시공권을 가져갈 가능성이 클 것으로 보고 있다. GS건설은 이미 2018년 서울 강남구 건영을 통해 리모델링시장에 모습을 드러낸 이후 지난해 12월 26일 서울 송파구 삼전현대의 시공자로도 선정되며 꾸준히 존재감을 드러내고 있다.

용인시 수지신정마을9단지의 경우에는 국내 대형 건설사 중 하나인 현대건설이 최근 시공권을 가져가며 업계의 큰 관심을 받았다. 이달 9일 열린 시공자선정총회에서 현대건설은 전체 조합원의 압도적인 지지를 받은 것. 특히 이곳은 최근 리모델링 전담조직을 신설한 현대건설이 국내 최초로 단독 리모델링사업을 도맡아 진행하는 곳이기도 하다. 수지신정마을9단지와 현대건설은 함께 공동주택 9개동 914가구로 리모델링하게 된다.

인근 수지구에 위치한 현대성우 8단지 역시 지난해 12월 19일 용인자동차극장에서 열린 시공자선정총회를 통해 포스코건설-현대건설 컨소시엄을 시공자로 선정했다. 1999년 1239가구로 완공된 이곳은 수평 및 별동 증축 방식의 리모델링을 통해 1423가구의 규모로 거듭날 예정이다.

리모델링시장 전통의 강호인 포스코건설은 지난해 국내 최초 수직증축 방식으로 추진되는 서울 송파구 성지아파트의 시공권을 가져가는 등 현재까지 약 3조 원 규모의 사업 수주를 획득해 입지를 굳히고 있다.

유관 업계 전문가는 "재건축이 막힌 상황에서 신규 일감 확보 차원에서 대형 건설사들도 리모델링 수주에 열을 올리고 있는 양상을 보인다"면서 "더구나 올해 시장 규모가 커질 것으로 점쳐지면서 수도권 주요지역 물량을 선점하기 위한 이들의 경쟁이 치열해지고 있다"고 귀띔했다.

이어서 그는 "상대적으로 규제가 많은 재건축과 비교할 때 장점이 많다 보니 리모델링시장이 반사이익을 얻고 있는 것 역시 사실"이라고 덧붙였다.

실제로 한국건설산업연구원 분석에 따르면 국내 리모델링시장은 지난해 30조 원에서 2025년 37조 원, 2030년 44조 원 수준으로 매년 성장할 것으로 전망된다.

내력벽 철거 허용, 기부채납… 리모델링 활성화 걸림돌 `예상`
전문가 "리모델링 성공 사례 많지 않아… 실효성 있는 지원 필요"

이처럼 리모델링시장에 훈풍이 불고 있음에도 여전히 사업에 대한 우려의 목소리를 제기하는 시각도 존재한다. 가시적인 사례들이 나오기 전까지 장밋빛 전망을 점치기에는 아직 이르다는 지적이다.

먼저 내력벽 철거 허용 여부가 걸림돌이다. 내력벽 철거가 허용될 경우, 다양한 세대 구성을 통해 아파트 평면 제약을 해소할 수 있고 이는 사업성 제고로 이어질 수 있지만, 아직 안정성을 이유로 국토교통부의 허가가 이뤄지지 않는 상황이다. 이는 앞서 언급한 수직증축 방식과 연관이 있다. 사업성에 있어 수평증축보다는 수직증축 방식이 선호되곤 하는데 이를 위해서는 내력벽 철거 허용이 필요하다. 그런데도 수직증축 방식의 리모델링사업이 허가가 난 경우가 거의 없어 해당 방식을 추진하던 단지 중 수평증축으로 방향을 튼 사례들도 적지 않다.

새로 지어진 아파트들의 가격이 급등하면서 리모델링 단지에 대한 관심이 커지고 사업성도 높아지고 있다고는 하지만, 내력벽 철거 문제가 해결되지 않는 한 충분한 수익을 보장할 수 없다는 부정적인 의견이 존재하는 이유다.

아울러 서울시가 추진하고 있는 임대주택 공급 등의 기부채납에 대한 반발이 상당하다는 점도 변수다. 가뜩이나 재개발ㆍ재건축에 비해 현저히 사업성이 떨어지는 리모델링에 기부채납까지 의무화되면 상황에 따라 주민들이 감당해야 하는 비용이 늘어날 수 있다. 이런 이유로 서울시가 공공성을 명분으로 기부채납 의무화를 추진하기 전에 주민 공청회 등의 방법을 통해 적절한 합의가 선행돼야 한다는 주장이 나오고 있다.

도시정비업계 한 관계자는 "앞으로 리모델링 추진을 위해서는 각종 공공시설이나 임대주택 등 공공에 기여하지 않으면 사업을 진행하기 어려울 수 있다는 점에서 공공성 강화방안은 사실상 리모델링 규제"라며 "리모델링 성공 사례가 많지 않은 데다 기부채납 등의 규제까지 더해지면 시장은 활성화는커녕 위축될 수 있다"고 우려했다.

이어서 그는 "용적률 완화 카드도 사업성 개선에 한계가 있는 만큼 충분한 가구를 확보할 수 있도록 지원을 하거나 사업비 일부를 충당해주는 실질적인 혜택이 필요하다"고 덧붙였다.

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김진원 기자 기자

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