「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제73조에 따르면 토지등소유자가 도시정비법 규정이나 조합설립동의를 통해 일단 조합원이 됐다고 하더라도 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 했다가 분양신청 기간 내에 철회한 경우, 분양신청을 했지만 인가된 관리처분계획에 의해 분양 대상에서 제외된 경우 등에는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 해야 한다.

만약 협의가 성립되지 않으면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 하며 위 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 지연 일수에 따른 이자를 지급해야 한다. 이 경우 이자는 15/100 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용해 산정하도록 규정하고 있다.

이와 같이 현금청산금에 관해 조합과 현금청산대상자 사이에 협의가 성립하지 않는 때에 조합이 토지등소유자의 종전자산을 취득하려면 재개발사업의 경우 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)」에 따른 수용재결 절차를 따르고 재건축사업의 경우 도시정비법 제64조에 따른 매도청구 절차를 따라야 한다. 도시정비법은 조합원이 된 토지등소유자에게 분양신청 절차를 통해 조합 관계에서 탈퇴할 기회를 보장하고 있고 탈퇴하는 경우 종전자산의 가액을 관계 법령에서 정한 절차에 따라 평가해 현금으로 청산하도록 함으로써 토지등소유자의 재산권을 보장하고 있다.

그렇다면 재개발 조합이 도시정비법에 따른 협의 또는 수용 절차를 거치지 않고 현금청산대상자를 상대로 토지 또는 건축물의 인도를 구할 수 있는지 문제가 될 수 있다.

이에 대해 대법원의 판결(2020년 7월 23일 선고ㆍ2019두46411)은 "도시정비법 제49조제6항 본문은 `관리처분계획에 대한 인가ㆍ고시가 있을 때는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자, 전세권자, 임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대해 이를 사용하거나 수익할 수 없다`고 규정하면서 같은 항 단서는 사업시행자의 동의를 받거나 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우 종전 권리자로 하여금 그 소유의 토지 등을 사용ㆍ수익할 수 있도록 허용하고 있다"라며 "도시정비법 제38조, 제40조제1항, 제47조의 규정 내용 사전보상원칙을 규정하고 있는 토지보상법 제62조까지 종합해보면 재개발 조합이 공사에 착수하기 위해 조합원이 아닌 현금청산대상자로부터 그 소유의 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 것만으로는 부족하고 나아가 도시정비법이 정하는 바에 따라 협의 또는 수용 절차를 거쳐야 하며 협의 또는 수용 절차를 거치지 않은 때에는 도시정비법 제49조제6항의 규정에도 불구하고 현금청산대상자를 상대로 토지 또는 건축물의 인도를 구할 수 없다고 보는 것이 국민의 재산권을 보장하는 「대한민국헌법」 합치적 해석"이라고 판결했다.

아울러 대법원은 "만일 재개발 조합과 현금청산대상자 사이에 현금청산금에 관한 협의가 성립된다면 조합의 현금청산금 지급 의무와 현금청산대상자의 토지 등 인도 의무는 특별한 사정이 없으면 동시 이행 관계에 있게 되고 수용 절차에 의할 때는 부동산 인도에 앞서 현금청산금 등의 지급 절차가 이뤄져야 한다"라고 결론을 내렸다.

따라서 재개발 조합의 경우 현금청산대상자 협의 절차 및 수용 절차를 도시정비법의 규정이 정한 바에 따라 진행해야 사업의 지연을 방지할 수 있음을 주지해야 할 것이다.

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남기송 변호사 기자

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