[아유경제=김진원 기자] 안 그래도 금리 인상이 계속되면서 아파트 전세시장이 맥을 못 추는 상황 속에 서울 강북권을 비롯해 강남구, 서초구, 송파구 등 서울 아파트 전세 물량까지 급증하고 있다는 소식이 들려온다. 경기 침체 여파로 부동산시장이 직격탄을 맞으면서 수요자들이 잔뜩 위축돼 상당 기간 쏟아져 나오는 전세 물량을 감당해줄 세입자는 현저히 부족해 보인다는 게 업계 분석이다.
앞으로 금리 인상이 이어질 수 있는 만큼 전세가격이 지금보다 더 하락할 수 있어 시장의 고심도 깊어지고 있다. 본보는 전세 물량이 쌓이면서 전세가격이 가파르게 내리는 상황이 계속되는 가운데 역전세난 등 부동산시장의 다양한 우려와 현 상황을 짚어봤다.
강남3구 전세 물량 6개월 새 70% `급증`
전문가 \"주택가격 하락에 역전세난 사례 늘어\"
이달 22일 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 강남구, 서초구, 송파구 등 이른바 `강남3구` 내 전세 물량은 최근 6개월 사이 급증하는 등 뚜렷한 상승세를 보이고 있다. 강남구의 경우 지난 5월만 해도 전세 물량이 4372건에 이르렀지만 이달에는 7526건으로 6개월 사이 72.1% 급증했으며, 같은 기간 송파구는 2643건에서 4692건으로 77.5%, 서초구는 3188건에서 4983건으로 56.3% 증가한 모습을 보였다.
범위를 좀 더 넓혀 서울 지역 아파트 전세 물량을 보면, 지난 15일 아실 기준으로 5만621건을 기록하며 불과 한 달 전인 4만4806건보다 13%, 1년 전보다 약 70%, 2년 전보다는 무려 4배가 늘어났다. 실수요자가 타 지역에 비해 탄탄한 서울임에도 전세 물량이 그야말로 폭발적인 증가세를 보이고 있다는 점에서 시장 전문가들의 우려가 커지고 있다.
설상가상으로 시장 분위기가 심상치 않은 것은 가뜩이나 금리 인상 기조가 이어지면서 거래가 위축되는 상황이 계속되고 있고 전세가격 하락마저 뚜렷하기 때문이다.
이에 서울 입주 물량이 급증하면서 `역전세난` 현상이 나타나고 있다. 역전세난은 높은 전세가격 때문에 세입자가 전셋집을 구하는 데 어려움을 겪는 `전세난`과 달리 주택가격이 급락하면서 전세 시세가 계약 당시보다 하락해 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주는 것이 어려워진 상황을 가리킨다. 또한 신규 입주 물량의 증가로 전세 수요자가 줄어들면서 세입자를 구하기 어려운 상황을 가리키는 말로도 사용된다.
예를 들어, 2020년 당시 전세보증금 3억 원으로 전세계약을 한 세입자가 올해 계약이 만료돼 집을 비워줘야 하는 상황이 됐고 전세 보증금 3억 원을 고스란히 돌려받아야 하지만 집값이 떨어지면서 집주인이 기존 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하는 것이다.
유관 업계 전문가는 \"보통 역전세난은 부동산시장이 둔화하거나 정부가 규제를 강화하는 상황에서 신규 주택 공급이 증가하면서 집값이 하락하고 세입자가 줄어들면서 발생한다\"면서 \"최근처럼 집값이 급락하면서 전세 시세가 계약 당시보다 하락할 때 집주인이 세입자에게 기존 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 사례가 늘고 있다\"고 설명했다.
매수 심리 `꽁꽁`… 전세수급지수 근래 `최저치`
한국지방세연구원 보고서 \"계속되는 역전세난… 주택가격 하방 향할 것\"
이를 반영이라도 하듯 전세시장의 거래량은 급격히 줄어드는 등 매수 심리가 바짝 얼어붙은 모양새다.
지난 18일 한국부동산원 자료에 따르면 이번 주 서울 아파트 전세수급지수는 70.6을 기록하며 2019년 3월 셋째 주(70.6) 이후 3년 8개월 만에 가장 낮은 수치를 기록했다.
전세수급지수는 전세 수요 대비 공급 물량이 어느 정도인지 매달 조사한 지표로 전세의 공급 상황을 ▲부족 ▲적당 ▲충분 등 3가지로 분류한 심리지수이다. 이때 0에서 200 사이 숫자로 표시되는데 100보다 수치가 높을수록 전세 공급이 부족함을 의미하고 100보다 낮을 경우 전세 공급이 많다는 뜻이다. 즉, 이를 현재 시장 상황에 대입해보면 전세수급지수 70.6은 전세 물량은 넘치는데 이에 대한 수요는 줄어들고 있다는 뜻으로 그만큼 전세를 구하려는 사람이 전세를 내주려는 사람보다 극히 적다는 해석이 가능하다.
더욱 우려스러운 점은 앞으로도 이 같은 역전세난이 계속되면서 주택가격이 하방을 향할 수 있다는 전망이 나왔다는 점이다. 이달 19일 한국지방세연구원이 내놓은 `역전세난과 주택가격 변화의 시사점` 연구보고서에 따르면 전국 아파트 전세가격은 2020년 8월 당시 시행된 임대차 2법 이후 빠르게 상승해 1년 6개월이 지난 올해 1월까지 약 15% 올랐다. 그러다 2월부터 정부의 전세 대출 규제, 금리 인상과 맞물려 하락하기 시작하더니 11월인 이달까지 9개월째 하락세를 면치 못하고 있다.
또 매매가격 대비 전세가격 비율 역시 올해 9월을 기준으로 63.8%를 기록하며 2017년 12월 당시 기록한 68.7%를 밑돌며 최고치를 경신했다. 전세가율이 낮아졌다는 의미는 매매가격이 실거주 목적보다 큰 것을 의미하는데 매매가격과 전세가격 차이가 클수록 거품이 껴있다는 게 대체적인 시각이다.
특히 보고서에 따르면 최근 주택가격이 하락하면서 전세가격도 덩달아 떨어지는 현상이 나타나 전세가율도 조금씩 하락하고 있고 앞으로도 기준금리가 인상되면서 고금리가 지속될 가능성이 큰 만큼 전세가율은 추가적인 하락을 보일 수 있다는 분석이 나온다.
한 부동산 전문가는 \"높은 전세자금 대출 금리 등의 영향으로 역전세난이 확산되는 상황에서 올해 말부터 대량의 주택 공급이 발생하면 역전세난은 가속화돼 가격 하락을 촉진할 수 있다\"며 \"특히 고금리 상황에서는 전세보다 월세를 선호하면서 자금의 쏠림이 전세보다는 월세시장으로 전환되는 모습이 나타날 수 있다\"고 전망했다.
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