상가임대차계약을 체결할 경우 임차인에게 계약갱신권이 보장되고 있고 「상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법)」 제10조제1항제7호다목에서는 `다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우`를 계약갱신 거절 사유로 규정하고 있다.

이러한 법리에 기초해 사업시행인가 및 고시가 이뤄진 경우도 상가임대차의 계약갱신 거절 사유로 볼 수 있는지 문제가 됐다.

이에 관해 대법원은 판결(2020년 11월 26일 선고ㆍ2019다249831 판결)에서 \"구 상가임대차법(2018년 10월 16일에 개정되기 전의 법) 제10조의4제1항은 `임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금 지급을 방해하면 안 된다`라고 정하면서 `다만 제10조제1항각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있다면 그렇지 않다`라고 해 계약갱신 거절 사유가 있으면 임대인이 권리금 회수 기회 보호 의무를 지지 않는 것으로 정하고 있다\"라며 \"같은 법 제10조제1항제7호다목은 계약갱신 거절 사유의 하나로 임대인이 다른 법령에 따라 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 `목적 건물의 점유를 회복할 필요`가 있는 경우를 들고 있다. 구 「도시 및 주거환경정비법(2017년 2월 8일에 개정되기 전의 법ㆍ이하 도시정비법)」에 따라 도시정비사업이 시행되는 경우 관리처분인가 및 고시가 이뤄지면 종전 건축물의 소유자나 임차권자는 그때부터 이전 고시가 있는 날까지 이를 사용ㆍ수익할 수 없고(구 도시정비법 제49조제6항) 사업시행자는 소유자, 임차권자 등을 상대로 부동산의 인도를 구할 수 있다(대법원 2014년 7월 24일 선고ㆍ2012다62561 판결 참조)\"라고 전했다.

이어서 재판부는 \"임대인은 원활한 도시정비사업 시행을 위해 정해진 이주 기간 내에 세입자를 건물에서 퇴거시킬 의무가 있어 임대차 종료 시 이미 구 도시정비법상 관리처분인가ㆍ고시가 이뤄졌다면 임대인이 관련 법령에 따라 건물 철거를 위해 건물 점유를 회복할 필요가 있고 상가임대차법 제10조제1항제7호다목에서 정한 계약갱신 거절 사유가 있다고 할 수 있다\"라며 \"그러나 구 도시정비법상 사업시행인가ㆍ고시가 있는 때부터 관리처분인가ㆍ고시가 이뤄질 때까지는 일정한 기간의 정함이 없고 정비구역 내 건물을 사용ㆍ수익하는 데 별다른 법률적 제한이 없다\"라고 판결했다.

아울러 재판부는 \"도시정비사업의 진행 경과에 비춰 임대차 종료 시 단기간 내에 관리처분인가ㆍ고시가 이뤄질 것이 객관적으로 예상되는 등의 특별한 사정이 없다면 구 도시정비법에 따른 사업시행인가ㆍ고시가 이뤄졌다는 사정만으로는 임대인이 건물 철거 등을 위해 건물의 점유를 회복할 필요가 있다고 할 수 없어 상가임대차법 제10조제1항제7호다목에서 정한 계약갱신 거절 사유가 있다고 할 수 없다\"라며 \"임대차 종료 시 관리처분인가ㆍ고시가 이뤄졌거나 이뤄질 것이 객관적으로 예상되는 등으로 상가임대차법 제10조제1항제7호다목의 사유가 존재한다는 점에 대한 증명 책임은 임대인에게 있다\"라고 결론을 내렸다.

따라서 임대인의 경우 재건축사업의 진행에 따라 계약갱신의 거절 사유가 될 시점(관리처분인가ㆍ고시가 이뤄졌거나 이뤄질 것이 객관적으로 예상되는 때)을 참고해 임차인에게 계약갱신 거절 사유로 대응할 수 있다.

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남기송 변호사 기자

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