[아유경제=김진원 기자] 정부가 올 하반기 국가 경제 활력에 초점을 두고 부동산 관련 세 부담 완화를 위해 종합부동산세(이하 종부세) 공정시장가액비율을 지난해 수준과 마찬가지로 60%로 유지한다. 또 최근 우려를 낳고 있는 역전세난을 잠재우기 위해 전세보증금 반환을 위한 대출은 1년간 규제 완화 등의 내용을 담은 `2023년 하반기 경제정책방향`을 최근 발표했다.

이에 본보는 정부가 발표한 경제 정책이 앞으로 부동산시장에 어떤 의미로 받아들여질지 살펴보고 정부 정책에 대한 시장 전문가들의 시각은 어떠한지 짚어봤다.

역전세 위험에 1년간 보증금 반환 대출 규제 완화
정부, 공정시장가액비율 현행 60% 유지키로

지난 4일 정부가 `2023년 하반기 경제정책방향`을 발표했다. 올 상반기 문제로 지적돼 온 부동산 정책을 수정 또는 보완하는 성격이 짙은 이번 정책은 종국에는 역전세나 전세사기 등 서민 주거안정을 저해하는 요인을 막고 주거비 부담 완화 노력을 지속하겠다는 정부의 의지가 엿보인다.

먼저 정부는 이달 말부터 1년간 한시적으로 역전세로 인해 기존 세입자에게 반환할 보증금이 부족한 집주인에게 차액에 한해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 일부 완화해주기로 했다. 이에 따라 개인의 경우에는 DSR 40%보다 상대적으로 완화된 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용한다.

예를 들면, 매매가격 기준 10억 원 가치의 공동주택이 최근 부동산시장 침체로 전세가격이 8억 원에서 7억 원으로 하락했다면 전세금 1억 원이 하락했을 시, 집주인은 1억 원의 차액을 DSR 규제 없이 DTI 60%를 적용한 채로 대출이 가능한 것이다.

전세라는 제도가 임차인이 일정 기간 거주하는 대가로 해당 주택 집주인에게 목돈을 맡기고 전세기한이 만료된 시점에 다시 돌려받는 것인데, 지금처럼 부동산이 침체된 시기에는 집값이 하락하면서 전셋값의 변동성이 커져 임차인이 임대인으로부터 전세보증금을 받지 못하는 상황이 발생한다. 이에 정부는 임대인에게 대출 규제를 완화해줌으로써 임차인 역시 전세보증금을 무난히 돌려받도록 한 것으로 풀이된다.

여기에 규제지역 내 임대사업자에 1.25~1.5배를 적용하던 임대업이자상환비율(RTI)도 1배로 하향 조정하기로 하면서 임대 소득이 줄어든 임대업자도 대출을 받을 수 있게 됐다.

이뿐만 아니다. 정부는 종부세 공정시장가액비율을 지난해에 이어 60%로 유지하겠다고 발표했다.

정부가 지난해 3월 발표한 올해 공동주택 공시가격이 전년보다 18.61%나 하락했고 공정시장가액비율을 현행 60%로 유지하기로 하면서 개인의 세금 부담이 적게는 20%에서 많게는 40%까지 줄어드는 효과를 가져올 것으로 전문가들은 예측했다.

공정시장가액비율은 종부세 과세표준을 결정하는 비율로 비율이 올라갈수록 주택 보유자들의 세금 부담은 높아지는 구조다. 종부세 과세표준 자체가 보유한 주택 공시가격에서 기본공제 금액을 뺀 다음 공정시장가액비율을 곱해 산출하기 때문이다.

다만 올해 잡은 세수 예산 5조7000억 원은 공정시장가액비율 80% 인상을 전제로 했지만, 정부가 인상 계획을 철회함에 따라 지난해 6조8000억 원이던 종부세가 올해에는 4조8000억 원에 그칠 것으로 예상된다.

이 때문에 일각에서는 세수 결손을 우려하는 모양새지만 정부는 공정시장가액비율을 80%로 상향할 경우 주택의 역전 현상이 일부 예상되는 만큼 리스크를 피한 것일 뿐, 공동주택뿐 아니라 단독주택이나 토지분에 대한 실질적인 종부세는 큰 폭으로 줄어드는 것이 아니란 입장이다.

부동산 전문가는 "이번 발표를 보면 확실히 정부가 `민생경제 안정` 과제의 일환으로 주거 안정에 무게를 실었다"면서 "개개인의 세금 부담을 줄여줌으로써 내수경제 활성화를 이끌려는 목적이 있을 것"이라고 설명했다.

다만 그는 "하지만 기재부가 지난해 여름에 올해 종부세 세입 예산을 편성할 때 올해 공시가격이 이처럼 큰 폭으로 하락할 것으로 예상하지는 못한 것으로 보인다"면서 "공시가격 하락폭이 예상보다 커졌다는 것은 걷으려는 예산액을 달성하기 어려워졌다는 의미인데 정부의 설명대로 대폭의 세수 감소를 피할 수 있을지는 의문이다"라고 덧붙였다.

임대사업자 대출 문턱 ↓
청년세대 주거 지원 강화… 대출자금 23조 `증액`

정부는 임대사업자 의무 보증 가입 요건도 개선하겠다는 뜻을 나타냈다. 전세가율과 주택가격 산정 방법 등을 전세보증과 유사하게 개편한다는 방침으로 기존 등록임대 주택에 대해서는 충분한 유예기간을 부여할 계획이다.

여기에 지난달(6월) 1일 공포한 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」을 통해 이달 1일부터 금융 지원 프로그램도 운영한다. 전세사기 피해자가 기존 한국주택금융공사(HF) 및 SGI서울보증 전세대출을 저금리 기금 대출로 대환할 수 있도록 한다.

청년ㆍ신혼부부 등에 대한 주거 지원 강화에도 나섰다. 무주택ㆍ청년ㆍ신혼부부 등 주택 실수요자를 위한 주거 지원을 확대해 주거비 부담을 낮추는 것이 주된 내용으로 디딤돌ㆍ버팀목 대출 등 주택 구입이나 전세자금 지원을 위해 기존 21조 원에 더해 23조 원을 추가로 공급해 올해 총 44조 원을 지원한다.

신혼부부 대상의 주택 구입이나 전세자금 특례대출 시 소득요건 역시 한층 완화되는데, 현 요건인 소득요건은 전세 기준 6000만 원에서 7500만 원으로, 매매할 경우 7000만 원에서 8500만 원으로 상향된다.

아울러 최근 청년세대들이 전세보증금을 반환받지 못한 상황을 고려해 가입하는 전세금 반환보증료가 지원된다. 청년층을 대상으로 이달부터 30만 원까지 전액 지원 예정이다. 단, 전세보증금 3억 원 이하, 연소득 5000만 원(신혼부부 7000만 원) 이하, 무주택 청년을 대상으로 기존 일부 지방자치단체에서 시행하던 사업을 전국으로 확대할 계획이다.

공공임대 연내 10만7000가구 공급… 3기 신도시 `착공`
재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업 2~3년 단축 추진도

정부는 서민 주거 안정을 위해 임대주택 공급을 이어간다는 방침도 밝혔다. 연내로 공공임대주택 10만7000가구를 공급하고 올 하반기 중으로 공공임대 약 3만8000가구의 입주자 모집과 입주를 시행할 계획이다.

특히 토지보상이 완료된 3기 신도시의 경우, 올 3분기 중으로 착공에 들어가고, 택지지구 지정과 신규 후보지 발표 등에 속도를 낸다. 경기 화성진안 등 기존에 발표한 부지를 택지지구로 지정하고, 지구계획승인 등을 추진함과 동시에 내년 상반기까지 신규 공공택지 15만 가구를 발표한다.

더불어 공공성이 있는 등록임대주택의 경우 토지ㆍ건물 소유자가 다르더라도 부속 토지 종부세를 합산 배제해 비용을 절감할 수 있도록 한다. 기존에는 토지와 건물 소유자가 같을 경우만 종부세 합산배제 혜택을 볼 수 있었지만, 앞으로는 토지와 건물 소유자가 다를 경우 역시 합산배제 적용을 받는다. 민간임대의 경우에도 공공주택사업자가 토지를 소유할 경우 합산배제 혜택을 받을 수 있다.

이외에도 정부는 오래된 주택을 재개발ㆍ재건축을 통해 주택 공급이 원활히 이뤄지도록 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」이나 재건축 부담금 합리화를 위한 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 등 관련 법 개정이나 개선을 추진한다는 계획이다.

또 도시정비사업 시행ㆍ운영에 대해 신탁사 특례를 허용해 사업 소요 기간을 기존의 조합 방식보다 2~3년 이상 단축하고, 지자체의 도시정비사업 기부채납 기준을 명확히 해 기부채납 규모에 맞는 인센티브를 부여하도록 제도를 개선한다는 방침이다.

업계 내 한 전문가는 "각종 부동산 규제를 완화하면서 위축된 시장에 활력을 불어넣으면서 시장의 연착륙을 기대하고 있지만, 아직 낙관하기는 미지수"라며 "정부의 도시정비사업 활성화 정책이 당장의 주택 공급도 공급이지만 사실상 장기적인 관점에서 제도를 정비하는 데 초점을 맞춘 정책"이라고 귀띔했다.

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