리모델링사업을 추진하다 보면 재건축사업과의 형평성 문제를 거론하지 않을 수 없게 된다.

최근 정부의 재건축 규제 완화 및 법제처의 "필로티 구조도 수직증축 기준을 적용해야 한다"는 법령해석이 나옴에 따라 리모델링사업을 지속할 수 있을지에 대한 몇몇 현장이 우려의 목소리가 나오고 있다. 이에 개선ㆍ보완돼야 할 리모델링 관련 제도를 대표적으로 몇 가지만 짚어보면 다음과 같다.

①재건축사업은 정비구역 지정 전 안전진단을 한 번만 거치는 반면 리모델링사업은 세대수가 증가하는 수직증축형 리모델링의 경우는 조합설립인가 후 1차 안전진단에 이어 이주 및 철거 이후 2차 안전진단까지 거쳐야 한다. 더욱이 지난 4월 27일부터 시행된 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(노후계획도시정비법)」은 안전진단에 대한 완화 규정을 마련하고 있는데, 해당 조항은 재건축만을 예정하고 있다. 재건축의 경우 공공기여에 관한 사항을 고려해 공공성이 인정되는 경우에는 안전진단을 아예 생략할 수도 있도록 허용하고 있는바, 리모델링사업에서 필로티 설계의 경우도 수직증축의 기준을 적용해 2차 안전진단까지 거치도록 하는 것은 과한 측면이 있다.

②「주택법」은 세대 내 내력벽 철거는 가능하되, 가구 간 내력벽 철거는 불가능한 것으로 정하고 있다. 그러나 가구 간 내력벽을 일부 철거해 두 가구의 구조를 바꾸는 경우를 통한 설계 가능성을 고려하면 가구 간 내력벽을 철거할 수 없도록 하는 것은 리모델링사업의 구조의 한계성을 가져온다. 더욱이 한국건설기술연구원은 다양한 시험을 통해 가구 간 내력벽 철거 및 보강 공사도 안전성 확보에 문제가 없다는 결과들을 도출하고 있는바, 해당 규정도 보완이 필요해 보인다.

③리모델링 조합은 건축 기술성 등의 문제로 재건축의 경우보다 시공 가능한 건설사가 한정적이다. 이러한 사정에 시공 금액 등을 고려해 통상의 현장들은 제한경쟁 입찰 방식을 택하고 있는데 리모델링 시공자 선정 기준은 제한경쟁 입찰 방식의 경우 3인 이상의 입찰참가신청을 하도록 정하고 있다. 이에 많은 조합이 두 차례 유찰을 거쳐 수의계약 방식으로 시공자를 선정하고 있는바 제한경쟁입찰의 경우도 일반경쟁 입찰 성립의 요건과 같이 2인 이상의 입찰참가신청 시 성립하는 것으로 완화되는 것이 타당하다는 생각이다.

④한편, 「주택법」은 리모델링사업에 관한 한정적인 규정만을 두고 있어서 리모델링 조합은 운영상 어려움이 따른다. 따라서 우선 장기적으로 「주택법」에서 독립해 리모델링만을 위한 법령을 체계적으로 구축할 필요성이 지대하다. 리모델링만을 관할하는 독립법규의 부재로 리모델링사업은 촘촘한 법규 적용을 기대하기 어려운 실정인데, 일례로 「주택법」은 대의원회 설치에 관한 규정을 두고 있지 않다. 매번 총회를 개최하는 것이 어렵기 때문에 대의원회 의결을 통해 신속하게 의사를 결정하고 조합원들의 뜻을 반영해야 함은 매한가지인바, 「도시 및 주거환경정비법」과 같이 이를 명문화하는 것이 필요하다.

한국리모델링협회 자료에 따르면 지난 4월 기준 153개 단지(12만1520가구)가 리모델링사업을 추진 중이다. 그럼에도 불구하고 정부의 리모델링사업 관련 제도 개선에 대한 인식 또는 관심은 여전히 현실을 반영하지 못하고 있는 것으로 보인다. 리모델링은 기존 건축물을 보존하면서 물리적 성능 및 사회적 성능을 개선한다는 점에서 재건축과는 또 다른 의의가 있다. 주거지 개선을 위한 다양한 제도가 같이 활성화되기를 기대해 본다.

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이재현 변호사 기자

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