[아유경제=김진원 기자] 침체된 부동산시장 분위기에도 소위 `똘똘한 한 채`라고 일컬어지는 고가아파트 선호 현상이 서울 지역 아파트를 중심으로 더욱 심화되고 있다. 이른바 대장주 등 주요 단지에서 신고가 매매가 이어지고 있기 때문이다. 최근 연내 금리 인하 가능성이 사실상 물 건너간 상황에서 부동산시장은 그야말로 양극화 현상을 겪고 있는 의미로도 해석되는 대목이다.
이에 본보는 당분간 부동산시장의 불확실성이 지속될 것이라는 전망 속에서도 `똘똘한 한 채`에 대한 선호도가 높아지고 있는 원인과 향후 전망을 살펴봤다.
연이어 터지는 `신고가`… 고가주택 선호도 높아져
서울 아파트 외지인 매입비율 `상승세`
이달 12일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 서울 서초구 `아크로리버파크(반포동)` 전용면적 148㎡ 기준으로 지난 4월 16일 54억5000만 원에 거래됐다. 직전 거래인 2023년 11월 50억 원보다 4억5000만 원이 오른 것으로 단 5개월 만에 약 10%가량 상승한 것이다.
이곳뿐만이 아니다. 강남구 신현대12차(압구정동) 전용면적 182㎡ 역시 지난 4월 2일, 직전 신고가인 69억 원보다 5억4000만 원 오른 74억4000만 원에 거래되면서 초고가 주택을 매수하는 사례가 우연이 아님을 입증했다.
흔히 말하는 `똘똘한 한 채`란 입지가 좋고 시세가 높고 질 좋은 주택 한 채를 말하는 것으로 각종 부동산 규제로 다주택자들에 대한 보유세에 대한 부담이 커짐에 따라 주택 여러 가구를 갖고 있는 것보다 비싸고 좋은 주택 1가구만 남겨두는 게 세금 측면에서 훨씬 낫다는 인식에서 나온 하나의 현상으로 볼 수 있다.
예를 들면, 2억 원에 이르는 아파트 5가구를 가지고 있어봐야 다주택자로 간주되면서 세금 부담 등 많은 제약을 받을 수 있는 만큼 차라리 10억 원짜리 아파트 1가구만 알차게 보유함으로써 1주택 1가구 보유자가 되는 것이 훨씬 이득이라는 이야기다. 보통 지방이나 수도권 등에 여러 부동산을 보유한 보유자들이 이를 모두 처분하고 서울 주요 지역에 괜찮은 1가구를 보유하는 경우가 이에 해당한다.
실제로 최근 지방 사람들의 아파트 수요가 점차 서울로 집중되는 현상이 두드러지고 있다. 지난 15일 한국부동산원 통계에 따르면 서울 아파트 매매 거래 중 외지인 매입비율은 지난해 비약적으로 증가했다. 2006년과 2017년까지만 해도 15%에서 18% 수준이었지만 2018년 처음으로 20%를 돌파한 데 이어 2019년 21.9%, 2020년 22.2%로 꾸준히 증가하더니 2021년(20.3%) 잠시 주춤한 후 2022년 22.3%로 다시 늘고 지난해에는 역대 최고 기록인 24.6%를 찍었다.
올해 역시 이 같은 추세를 이어가는 모습이다. 지난 1월 22.96%, 2월 23.3%, 3월 22.54%를 기록하는 등 꾸준히 높은 수치를 기록하고 있다. 사실상 서울 아파트 매매 거래자 4명 중 1명은 서울이 아닌 지방 거주자인 셈이다.
반면, 지방 부동산시장의 침체는 장기화될 조짐을 보이고 있다. 지난 1년간(2023년 3월~2024년 2월) 한국부동산원 아파트 실거래지수를 보면, 서울이 149.5에서 158.3으로 상승하는 동안 부산광역시는 105.9에서 104.9, 광주광역시는 126.6에서 125.3, 대구광역시는 101.9에서 101.7을 기록해 뚜렷한 하락세를 보였다.
이에 대해 유관 업계 전문가는 "서울 아파트 매수세가 증가하고 지방 아파트 매수세는 급감하면서 상대적으로 지방 하락세가 가속화되고 있다"면서 "시간이 갈수록 지방과 서울 양극화가 더 벌어지는 것은 아무리 부동산시장이 어렵다 해도 서울은 오를 수 있다는 믿음이 작용한 것으로 작금의 시장 분위기를 잘 보여주고 있다"고 분석했다.
文 정부 다주택자 규제… `똘똘한 한 채` 시선 이동
대부분 실거주 의무 없어 비과세 혜택 `기대`
그렇다면 최근 부진한 시장 상황에도 불구하고 이처럼 `똘똘한 한 채`가 눈에 띄는 인기를 끌 수밖에 없는 주된 배경은 무엇일까.
먼저 앞에서도 언급했듯이, 다주택자 규제가 대표적인 원인으로 꼽힌다. 과거 문재인 정부는 당시 다주택자들을 부동산시장 급등의 주범으로 보고 재산세, 종합부동산세, 취득세 중과 등 세금은 물론, 대출 규제를 비롯해 전방위적인 부동산 규제 정책을 구사한 바 있다. 사실상 다주택자와 1가구 주택자 간 세금 고지서가 극명한 차이를 보이면서 많은 세금에 부담을 느낀 다주택자들이 `똘똘한 한 채`에 시선을 돌리는 단초를 제공한 것이다.
특히 서울에 `거주하지 않아도` 1가구 비과세 특례를 받을 수 있는 점도 주요 요인 중 하나다. 정부가 지난해 1월부터 강남구, 서초구, 송파구 등 이른바 `강남 3구`와 용산구를 제외한 모든 지역의 규제를 해제하면서 `강남 3구`와 용산 외 서울 지역은 비조정지역으로 간주, 2년 거주하지 않아도 1가구 1주택자는 최대 12억 원까지 양도소득세 비과세를 적용받게 됐다.
또한 `강남 3구`와 용산구도 현재 조정지역임에도 `상생임대`를 활용해 임대료 상승을 5% 이내로 제한한 착한 임대인의 경우, 2년 `실거주` 요건을 충족하지 않아도 1가구 1주택자 비과세 혜택을 받을 수 있도록 했다. 외지인들의 경우 강남에 투자를 하고 싶어도 실거주 의무 요건 때문에 쉽사리 접근하기 어려웠지만 상생임대제도 덕분에 거주 요건 없이도 투자가 가능해진 것이다.
특히 강남이 아니더라도 마포구, 동작구 등 비조정지역도 투자가 가능해진 만큼 재정적으로 여유가 있는 지방 거주자들의 관심을 끌었다.
올해 1분기 중소형 아파트 거래량 ↓
박찬대 원내대표 "1주택 종부세 비과세 검토"… `똘똘한 한 채` 수요 계속될 듯
이에 반해, 중소형 아파트 거래량은 현저하게 줄어드는 모습을 보이고 있어 대조를 이룬다. 부동산 정보 제공업체 경제만랩은 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과, 올해 1분기(1~3월) 서울 아파트 매매 거래량 중 6억 원 미만 아파트 매매 거래량이 전체 거래의 23.5%에 그치며 2006년 이후 1분기 기준 가장 낮은 수치를 기록했다고 최근 발표했다.
문제는 더불어민주당이 1주택자에 대한 종합부동산세 폐지 방안을 거론하면서 `똘똘한 한 채`로 수요가 몰리는 상황이 앞으로도 계속될 것이라는 전망이 나오고 있다는 점이다. 이달 9일 박찬대 더불어민주당 원내대표는 "1주택 종부세를 비과세하는 방안을 검토하겠다"고 말한 바 있다.
정부의 `징벌적 과세 완화`와 맞물려 거대 야당마저 `종합부동산세(이하 종부세) 개편 필요성`을 언급하면서 서울 강남권 고가주택에 대한 수요가 더 상승할 수 있다는 기대감이 높아지고 있는 모양새다. 서울과 지방 간 부동산시장 양극화는 심화될 수 있다는 의미다.
부동산 전문가는 "1주택자는 기본적으로 실수요라고 봐야 하므로 과도한 세금 부담을 낮춰줄 필요가 있지만, `똘똘한 한 채`라는 고가주택으로의 쏠림을 막기 위해서는 종부세 폐지 범위 등을 세부적으로 정할 필요가 있다"고 귀띔했다.
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