우리나라의 부동산 정책은 정권의 부침과 함께 요동쳐 왔다. 이데올로기인 정치적 이념에 따라 부동산 정책은 변화를 거듭해 왔고, 국민의 주택 문화 수준의 향상에 맞춰 고급주택을 선호하는 현상을 경험하고 있다. 하지만 정부는 부동산 정책을 민심을 잡기 위한 수단으로 생각하는 경향이 짙다.
부동산 문제는 현재를 살아가는 국민의 주된 관심사가 된 지 오래지만, 정부는 국민의 부동산 관심을 투기라 단정하고 단기적인 문제 해결에 치중하는 정책들을 만들어 정권이 바뀔 때마다 달라지는 부동산 대책이 국민을 더욱 혼란에 빠트리고 있다.
부동산 문제에 있어 근본적인 요인 중 하나는 장기적인 부동산 공급 정책의 부재이다. 현 정부는 8ㆍ16 주택 공급 대책을 통해 도시재생보다는 도시개발을 통한 주택 공급 대책을 발표해 지난 정부와는 다른 접근 방식을 표방했다. 부동산 공급 정책은 장기적인 수급 전략으로 부동산 경기를 안정화시킬 수 있는 방안이지만, 정부는 이익집단의 득실에 따라 접근하는 경향을 보여준다. 정부의 부동산 정책은 이데올로기, 동기, 전문가 등에 의해 영향을 받는다 할 수 있으나, 우리나라의 부동산 문제는 정치적 이익집단이 막강한 영향력을 행사해 단기적 부동산 문제 해결에 초점을 맞추다 보니, 정권이 바뀔 때마다 부동산 공급 정책의 변화를 예측한 부동산시장은 요동을 친다.
부동산 공급 정책은 국민의 주거 문화 안정을 가져오는 점과 국가 경제에 미치는 점 등을 고려할 때 이익집단의 이해관계에 따라 부화뇌동하는 정책이 아니라 여야가 하나가 돼 장기적인 부동산 공급 전략을 강구해야 한다. 장기적인 주택시장 안정은 장기적인 주택 공급 전략의 수립에 달렸으며, 이는 여야를 떠나 국민이 인정하는 합의된 주택 공급 전략의 수립이어야 한다.
또 하나는 도시개발계획의 방향성 부재이다. 도시개발계획의 방향성 부재는 정권의 부침과 관계없이 주택 공급 전략의 부재에서 야기되는 단기적 주택 공급 대책으로 인한 필연적인 결과이다. 정부가 추진하는 주택 공급 정책은 정부 주도적 도시개발사업, 민간이 주도하는 도시정비사업 그리고 정부가 공급하는 임대사업으로 나눌 수 있다. 민간이 주도하는 도시정비사업은 절차적 요건 때문에 공사 기간이 오래 걸린다는 단점이 있지만, 장점 또한 많이 갖고 있다. 순환 방식의 사업, 토지등소유자의 참여 및 정부의 직접적인 개입 없이 정부가 원하는 기반시설의 확보 등 국민의 부담에 의한 사업으로 정부가 직접 개입하는 데 선을 긋고 있다. 하지만 정부가 주도하는 도시개발사업과 임대사업은 심도 있게 재검토해 봐야 한다.
마지막으로 사업 주체의 역량 부족을 들 수 있다. 주택 공급의 주체를 정부와 민간으로 구분하는 경우, 정부의 공급원은 한국토지주택공사(LH)나 지방자치단체의 지방공사라 할 수 있다. 그런데 지방자치단체에서 운영하는 지방공사가 주택공급시장에 뛰어들고 정부의 주택 공급 전략이 부재인 상황에서 지방공사는 역량을 벗어난 공사를 시행하고 있다. 아울러 공사는 국민을 위한 주택을 공급하는 것이 아니라 공급가격의 적정성을 확보하기 위해 저가주택을 공급하고 있다.
민간이 주도하는 도시정비사업에 있어서 사업 주체의 역량은 취약한데 정부는 사업 주체의 역량 강화보다는 통제하고 처벌하는 대상으로 간주해 법을 운용함에 따라 악순환이 반복된다.
부동산 문제는 사업 방향에 따라 다양성이 있으나 정부가 추진하는 사업 방향에 초점을 맞춰 부동산 문제의 원인과 해결방안을 마련하고자 하면 앞에서와같이 정부의 주택 공급 전략의 부재가 모든 문제의 원인이라 단정할 수 있다. 학자에 따라 도시계획의 문제를 다양한 시각에서 바라보지만 Paul Knox와 Steven Pinch(2012, p.156)가 바라본 도시계획의 결정요인 중 `동기ㆍ이데올로기ㆍ전문계획가의 작업 방식 또는 습관`은 주택 공급 전략을 수립하는 데 있어 같은 맥락으로 작용할 수 있다.
우리나라 부동산 문제의 원인에 따른 주택 공급 전략의 부재를 해결할 방안은 여야를 포함한 국민이 합의한 주택 공급 전략의 수립이다. 도시개발계획의 방향성은 정부가 스스로 만들어 내는 것으로 정부가 수립한 주택 공급 전략 아래 장기적인 도시개발계획을 수립해야 한다. 정치적 상황에 따른 부침은 제한적으로 시행하고 수도권과 지방의 도시가 아울러 발전할 수 있는 계획을 만들어야 한다. 가장 빠르고 강력하게 집값을 안정화할 수 있는 단기적인 공급에 주안점을 둔 개발계획의 수립은 대부분 자연을 훼손하고 자원을 낭비하는 개발이다. 장기적인 도시개발계획을 수립해 재생ㆍ보전ㆍ개발이 공존해야 한다.
필자는 도시개발계획의 방향성은 도시재생과 개발의 조화에 있다고 생각한다. 도시재생은 도시개발에서 나타날 수 있는 문제를 최소화하는 것으로 탄력적인 도시재생사업의 추진과 정보화 및 포스트코로나 시대에 부합된 도시계획의 마련을 위한 도시개발계획의 수립이 최선이라 할 수 있다. 따라서 통합과 분산을 적절히 나누는 도시개발계획의 수립이 필요한 시기이다.
아울러 사업 주체의 역량 강화는 정부의 책임이며, 정부가 천명한 주택 공급 대책의 신탁사를 통한 사업 진행은 제한적이어야 한다. 정부가 사업 주체의 역량을 저평가해 신탁사에 의존하는 사업은 장기적으로 도시정비사업에서 파생되는 사업의 장기화로 이어져 사업비 부담에 대한 한계를 경험하게 될 것으로 보인다.
부동산 문제는 국민 생활에 직결되는 것이다. 정부 정책은 단발성을 지양하고 장기성을 가져야 하며, 발생한 문제에 대한 다양한 해결방안을 가지고 있어야 한다. 문제 해결을 위한 전략의 부재와 정쟁에서 만들어지는 단기적 처방은 부동산시장의 안정화에 기여할 수 없음을 명심하고, 정파를 떠나 합의된 장기적 부동산 공급 전략이 있어야 한다. 장기적 전략이 존재하는 경우 도시계획이 추구하는 도시개발계획의 방향성은 확실해진다. 사업을 추진하는 사업 주체의 역량 강화는 정부의 정책을 실현하는 촉매제가 된다는 것도 잊지 말아야 할 것이다.
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