[아유경제=김진원 기자] 올해 상반기 서울 아파트 매매 거래 중 60%는 2023년 이전 최고가와 비교해 80% 이상 가격이 회복된 것으로 나타났다. 특히 서울 강남권을 중심으로 아파트 가격이 종전 최고가 수준을 사실상 거의 회복했다는 조사 결과가 발표되고 있기 때문이다.
유관 업계에서는 추후 부동산시장에서 기대하는 금리 인하마저 시작되면 본격적인 상승세가 가속화될 수 있다는 전망마저 나오면서 서울 아파트 가격을 예의주시하는 분위기다.
이에 본보는 서울 아파트 가격이 전고점 수준에 다다른 이유와 향후 시장에 관한 전문가들의 전망을 엿봤다.
서울 아파트 매매 60%, 전고점 대비 80% 이상 `회복`
아파트 거래량… 3개월 연속 月 4000건 ↑
이달 10일 부동산 전문 업체 직방에 따르면, 2024년 서울 매매 거래 중 36.6%는 2023년 이전 최고가와 비교해 80~90% 수준에서 거래된 것으로 조사됐다. 이는 직방이 지난 5월까지 올해 국토교통부 실거래가 매매를 분석한 결과로 70% 이상~80% 미만 가격선의 거래 역시 전체 거래의 32.1%를 차지했고, 종전 최고가보다 높거나 같은 가격 거래도 9.3%인 것으로 나타났다.
서울 지자체별로 보면, 2023년 전고점 가격 대비 거래가격이 80% 이상 회복한 거래량은 서초구(90.2%)를 필두로 ▲용산구 86.1% ▲강남구 84.9% ▲종로구 82.2% ▲마포구 79.8% ▲성동구 75% ▲중구 73.2% ▲양천구 72.9% ▲영등포구 72.9% ▲송파구 71.8% ▲동작구 70.5% ▲광진구 70.4% 등 순으로 높은 비중을 차지했다. 특히 종로구(27.7%)와 용산구(23.9%)의 경우, 전고점보다도 높거나 동일한 가격으로 매매한 거래량이 거래 비중의 20% 이상을 차지해 눈길을 끌었다.
반면, 노원구(22.1%). 도봉구(26.2%), 강북구(30.2%), 성북구(42.6%), 관악구(43%), 금천구(48.7%), 구로구(49.7%) 등의 경우, 전고점보다 거래가격이 80% 이상 회복한 거래 비중이 상대적으로 낮아 다른 지역과 대조를 이뤘다.
월별로 살펴보면 지난 1월 한 달간 전고점 대비 70% 이상~80% 미만의 가격이 36.7%로 가장 많은 거래 비중을 차지했고, 지난달(5월)의 경우 80% 이상~90% 미만 거래 비중이 39.8%로 가장 높았다.
이뿐만 아니다. 서울 아파트 거래량도 확연히 눈에 띄는 상승세를 보였다. 최근 서울부동산정보광장에 따르면 지난 3월 아파트 매매거래량이 4217건, 4월 거래량은 4360건을 기록했고, 5월 역시 이달 말까지 집계기한이 남은 상황에서 이미 3400건을 넘어서 최종적으로 4000건은 무난히 넘을 것으로 보인다.
연속으로 3개월간 4000건 이상의 거래된 것은 2021년 6월~8월 이후 2년 9개월 만으로 지난 2월까지만 해도 매매거래량은 약 2500건에 그친 것을 고려해볼 때 대폭 상승한 수치다.
다수 전문가는 거래량 증가의 주된 원인으로 전세 수요의 매매 전환 영향을 가장 먼저 꼽는다. 서울 아파트 전세가격이 55주 연속 상승하는 등 1년 넘게 오름세를 지속하면서 매물 부족으로 보증금은 솟구쳤고 이에 매매 수요로 전환됐다는 분석이다. 여기에 최근 주택담보대출 금리가 최저 3%대로 연초 대비 낮아지면서 매매 거래 증가를 부추겼다는 시각도 나온다.
이에 대해 한 업계 관계자는 "올해 저리 대출 등의 영향으로 거래량이 회복하며 서울 아파트 가격이 일부 전고점 수준에 다다른 것으로 나타났다"면서 "현재 분위기를 볼 때 신고가가 사례가 자주 나오는 등 올 하반기 거래 활성화로 이어질 것으로 전망된다"고 말했다.
그는 "일반적으로 부동산 가격 상승 시 고가 지역이 먼저 올라 상승세를 주도하는 경향이 있는 만큼 가격 회복이 더딘 지역도 결국은 키 맞추기 현상을 보일 수 있다"고 덧붙였다.
반면, 아파트 증여 비중 대폭 ↓… 증여세 `부담` 여파
전문가 "본격적인 가격 상승 전환으로 보기는 일러"
물론 서울 강남권 아파트의 경우, 공급이 제한적이고 가격 상승에 대한 기대감이 큰 지역으로 부동산시장이 침체된 시기에도 선방을 한 곳이라는 지적도 있다. 인기가 높은 지역인 만큼 다른 지역에 비해 가격을 회복하기 상대적으로 수월할 수밖에 없다는 이야기다.
하지만 서울 지역 전체적으로 살아난 거래량과 회복된 가격대를 고려할 때 부동산시장이 점차 회복세를 보이는 것이 아니냐는 주장이 좀 더 설득력을 얻고 있다. 거래량이 늘면서 가격이 상승한다는 것은 전형적으로 시장이 회복되거나 활성화되고 있다는 신호라는 의미다. 여기에 올해 기대되고 있는 금리 인하 이슈 역시 강남권 아파트 가격이 추가로 상승할 수 있는 요인으로 꼽힌다.
이에 반해, 증여 비중은 급격하게 감소하는 분위기다. 아파트 가격이 상승세를 보이면서 증여 취득세 부담이 커진 만큼 매매를 선택하는 이들이 많아진 것으로 보인다.
이달 9일 한국부동산원 발표에 따르면 지난 4월 서울 아파트 증여 거래 건수는 326건으로 전체 거래(6275건)의 4.8%를 차지하는데 그쳤다. 2017년 9월 2.9% 이후 6년 9개월 만에 월 기준 최저치로 지난 3월(11%)에 비해 급감했다. 전국 아파트로 넓혀 봐도, 지난 4월 기준 증여 비중은 전월(6%) 대비 감소한 3.88%를 기록했다. 이 역시 2020년 6월(3.87%) 이후 3년 10개월 만에 가장 낮은 수치다.
부동산 전문가는 "지난 4월 들어 증여 거래가 감소한 이유는 해당 기간 아파트 가격이 상승하자 높아진 증여가액으로 인한 세금 부담 때문"이라며 "올 하반기나 내년 초에 본격적인 금리 인하가 시작된다면 아파트 가격은 지금처럼 상승세를 유지해 당분간 증여를 선택할 수요도 줄어들 가능성도 있다"고 귀띔했다.
이어 그는 "그럼에도 아직 절대적 거래량이 적은 데다 금리 인하 지연 가능성과 경기 불안 등 요소로 인해 지역별로 수요가 갈리는 현상이 계속될 수 있는 만큼 아파트 가격 상승 전환을 예단하는 건 현재 시점에서는 시기상조일 수 있다"고 지적했다.
또, 일부 소식통 역시 전문가들의 전망을 통해 ▲일시적ㆍ착시 현상 ▲가격 박스권 횡보 ▲투자 수요 부족 ▲갭투자ㆍ인구 감소 영향 등을 들며 현 상황을 부동산시장의 회복세라고 보기는 아직 어려울 것이라고 선을 그었다.
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