1. 서설

"만 시간의 법칙"이라는 말이 있다. 어떤 분야의 전문가가 되려면 최소한 1만 시간 정도의 훈련이 필요하다는 것인데, 어찌 보면 도시정비사업 분야에서 이 만 시간은 턱없이 부족한 시간일 수 있다. 도시정비사업 분야는 법, 조례, 지침, 정관 실무 등을 전부 아우르는 정도가 돼야 그나마 도제생 정도의 타이틀을 붙일 수 있는데 그만큼 소위 전문가가 되기 어려운 영역이다.

이에 해당 분야에서 수년간 일을 해왔던 담당자들도 헤매는 경우가 많다. 그러니 조합 집행부들은 조합을 운영하는 것이 생소하고 어려울 수밖에 없다. 이제 웬만큼 숙지가 됐다고 생각될 때쯤이면 사업은 다음 단계로 넘어가기 때문에 또다시 새롭기 마련이다. 이처럼 복잡하고 어려운 사업이기에 필요한 협력 업체도 수십 개다. 그런데 조합과 협력 업체 간의 계약은 대부분 사업 초기에 체결되는데, 워낙 그 내용들이 방대하다 보니 하나하나 조합으로서는 그 금액의 타당성 등을 검증하기란 여간 어려운 일이 아니다. 이렇다 보니 어떤 용역은 필요 이상의 과대한 용역비가 책정돼 체결되는 경우도 있다. 부당하더라도 계약서가 있기에, 조합은 어쩔 수 없이 계약금액을 지급하는 경우가 대부분이다. 그런데 최근에 용역 계약상 용역비가 과도하다는 이유로 원고가 청구한 용역비의 단 10%만을 지급할 것을 명하는 판결이 선고됐는바 살펴보도록 하겠다.

2. 당사자의 주장 등

가. 원고 회사와 피고 조합 간에 체결한 용역계약 상의 원고의 주된 용역 업무(고분양가 심사신청 업무)

일반분양 세대의 예상 고분양가 산정에 필요한 비교대상사업장, 비교사업장, 인근 사업장을 선정한 다음 위 각 사업장의 3.3㎥당 평균 분양가 또는 평균 시세에 비교대상사업장 및 비교사업장이 분양 시점과 이 사건 개략 산정보고서 작성 무렵까지의 주택가격변동률 또는 인근 사업장의 건축연령별 가산율을 곱해 일반분양가를 추정하고, 여기에 이 사건 사업지의 입지와 입지의 장단점 등을 분석해 일반분양 세대의 예상 고분양가를 추정하는 것

나. 원고의 주장

피고 조합은 계약서에 따라 원고에게 20억을 지급해야 한다(수수료는 39억이었으나 원고는 이 중 20억만을 청구).

다. 피고의 주장

①피고는 이 사건 용역 업무가 난이도가 매우 높은 업무라고 오인했고 그 오인은 원고가 피고에게 업무 난이도 등을 고지할 의무를 이행하지 않았기 때문이므로 이 사건 용역 계약은 착오에 의한 것이고, 「민법」 제109조에 따라 취소돼야 한다.

②원고가 수행한 용역 업무 등에 비춰 이 사건 수수료가 지나치게 과다하므로 감액돼야 한다.

3. 법원의 판단(의정부지방법원 남양주지원 2024년 2월 8일 선고ㆍ2023가합50558)

①착오 취소가 가능한지

피고로서도 이 사건 도시정비사업의 시행자로서 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 개요를 알고 있었거나 위 공사의 홈페이지 등을 통해 쉽게 확인할 수 있었을 것으로 보이는 점 등을 고려할 때 원고가 사전에 피고에게 이 사건 용역 업무의 난이도 등에 대하여 고지할 의무가 있었다고 볼 수 없으므로 착오 취소 불가

②수수료 감액에 대한 판단

분양보증 고분양가는 심사신청 사업장 시행자나 심사신청 용역 업무 대행사의 전문성, 노력 여하 등에 좌우되는 것이 아니라 HUG 본사에서 객관적인 기준을 적용해 결정하는 것으로 보이고, 그 결정 과정에 외부적인 요인이나 주관이 개입될 여지는 크지 않은 것으로 보이므로 원고가 실제로 수행한 업무의 내용 등에 비춰 위 업무 수행에 고도의 전문성이 요구되거나 업무의 난이도가 극히 높다고 보기 어렵고, 원고가 위 용역 업무에 투입했을 것으로 추정되는 노력의 정도 등에 비춰 이 사건 수수료는 2억으로 정함이 타당

4. 결어

법원은 피고 조합의 "착오에 따른 계약 체결이므로 취소돼야 한다"는 주장은 배척했으나, 용역비를 대폭 감액해 원고 청구 금액 중 단 10%만을 인정했다. 위 판결은 현재 항소심 진행 중인바, 그 귀추가 주목된다.

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곽노규 변호사 기자

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