[아유경제=김민 기자] 서울 용산구 남영동업무지구 제2구역(남영동업무지구2구역ㆍ이하 남영2구역) 재개발(도시정비형)의 시공권을 두고 ▲삼성물산(건설 부문) ▲현대산업개발 2개 사의 수주 경쟁이 가시화된 가운데, `일반상업지역 내 주거비율` 관련 조합원들 관심이 집중되고 있다. 삼성물산이 오피스텔을 임의로 삭제하고, 주거비율을 입찰지침서보다 높게 책정한 데 따른 `입찰지침 위반` 이슈가 조금씩 수면 위로 부상해서다.
다수 관계자는 서울시가 강남구 압구정3구역(재건축) 희림건축사사무소 컨소시엄의 최대 용적률 위반(300%→360%) 사안에 철퇴를 내렸던 상황이 다시 벌어질 수 있다고 입을 모았다. 특히 압구정 일대는 3구역 외에도 삼성물산이 압구정5구역 재건축의 단톡방 가짜 조합원 잠입 이슈로 도마 위에 오른 바 있다.
업계 "삼성물산, 남영2구역의 주거용적률ㆍ주거비율 초과한 계획 제출"
서울시-용산구, 임의 변경에 후속 조치 `촉각`
먼저 도시정비업계 소식통 등에 따르면 남영2구역 재개발 조합은 이달 21일 시공자 입찰을 마감한 결과, 삼성물산과 현대산업개발로부터 입찰제안서를 받았다.
그런데 삼성물산의 제안에서 주거용적률(520%)과 주거비율(60%) 계획을 두고 조합 집행부 내부 및 조합원들의 우려가 커진 것으로 파악됐다. 정비계획(안)을 전제로 만든 입찰지침서상 주거용적률(477%)ㆍ주거비율(57.5%) 모두 회사 자체적으로 상향했기 때문이다. 삼성물산의 대안설계(안)이 주거비율은 2.5%, 주거용적률은 42.3% 초과하는 내용으로 만들어진 셈이다.
유관 업계 전문가는 "조합은 삼성물산이 제출한 대안설계(안)이 입찰지침 위반인지 여부를 두고 검토 중"이라며 "2022년 결정고시가 난 정비계획(안)과 ▲주거비율 ▲주거용적률 ▲오피스텔 포함 여부 등이 상이하기 때문"이라고 귀띔했다.
이곳 일부 조합원들은 서울시 도시계획심의위원회를 거쳐 계획돼 있던 오피스텔(비주거시설)이 삭제돼 있다고 지적했다. 용산구(청장 박희영)는 일반상업지역 내에서 주거비율 상향과 관련해 시 도시계획심의위원회 완화사항으로 판단하며, 정비계획(안)의 중대한 변경이라는 의견을 공문으로 조합에 회신한 바 있다. 용산구 역시 중대한 변경이라고 판단하고 있다는 점을 공문을 통해 명확히 알려준 것이다.
남영2구역 재개발 조합 집행부도 이와 관련한 내용을 올해 초 시공자 현장설명회에서 사전 고지한 것으로 전해진다.
한 법조계 관계자는 "「서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」과 조합의 입찰안내서에서 규정한 대안설계 기준을 위반한 내용일 수 있다"면서 "입찰지침서 위반의 경우, 해당 입찰참여자의 제안서 제출 자체가 무효화될 수 있다"고 설명했다.
남영2구역 재개발 조합 입장에선, 주거비율을 상향한 대안설계(안), 주거비율을 상향 조정한다는 건 정비계획(안) 변경 등의 인ㆍ허가 절차를 다시 진행해야 함을 의미한다.
이곳 사업은 용산구 한강대로 273(갈월동) 일원 1만7658.8㎡를 대상으로 건폐율 59.74%, 용적률 858.99%를 적용한 지상 최고 34층 규모의 공동주택 2개동 565가구 및 오피스텔(80실)ㆍ복합청사ㆍ업무시설 등을 지을 예정이다. 전체 조합원 수는 112명으로 파악됐다.
압구정 일대 3구역ㆍ5구역 재건축 이슈도 도마 위
도시정비업계 전문가들은 서울시가 최근 들어 정부의 재개발ㆍ재건축 관련 규제 완화 분위기와 별개로 시 지침 위반 등은 엄격히 관리하고 중지ㆍ개선 지시를 하고 있어 직접 행동에 나설 수도 있다고 보고 있다.
특히, 시는 결정고시된 정비계획(안)과 다른 입찰제안서와 관련해 보수적인 기조를 취해온 바 있다. 무엇보다 시공자를 선정하는 기준은 `입찰지침서`다. 지난해 ▲압구정3구역 재건축 ▲여의도한양 재건축 등 입찰 경쟁이 가열된 양상 속에서 입찰참여자들이 입찰지침서를 어기며 절차 자체가 중단된 바 있다.
여기에 더해 서울시는 압구정3구역의 경우 실태점검을 통해 12건의 부적정 사례를 적발했고, 재공모 시정명령과 함께 수사 의뢰 가능성까지 비쳤다. 당시 압구정3구역 재건축 설계공모에 참가한 희림건축사사무소 컨소시엄은 지침 위반을 이유로 `경고` 처분을 받았다. 해당 컨소시엄은 ①최대 용적률 360% 설계안 ②제3종일반주거지역 내 임대주택을 미배치해 소셜믹스 원칙 등을 어긴 것으로 알려졌다.
압구정3구역 재건축사업은 강남구 압구정로29길 71(압구정동) 일원 39만9595.1㎡에 공동주택 3946가구 등을 대상으로 한다. 최근 공개한 토지이용계획에 따르면 개발 이후 5800여 가구로 증가한다. 해당 구역은 구현대1~7차를 필두로 10ㆍ13ㆍ14차, 대림빌라트 등으로 구성돼 압구정동 일대 아파트지구(6개) 중에서 사업 규모가 가장 크다.
이 외에 전문가들이 압구정 일대 구역 중 올해 하반기 시공자 선정에 나설 것으로 예상하는 곳은 ▲압구정2구역(신현대9ㆍ11ㆍ12차) ▲압구정4구역(현대8차, 한양3ㆍ4ㆍ6차) ▲압구정5구역(한양1ㆍ2차) 등이 있다.
다만 일각에서는 삼성물산이 압구정5구역에서 물밑작업을 치열하게 벌이고 있기에 앞서 압구정3구역과 같은 시 조치가 이뤄질 수 있다고 보고 있다. 지난달(5월) 압구정5구역에서는 삼성물산 고용 요원의 시공자 홍보를 위한 잠입ㆍ정찰 행위 의혹이 불거진 가운데 도시정비업계 관계자들은 `불법 사찰ㆍ몰카` 등 이미 전례가 다양해 놀랍지 않다고 입을 모은 바 있다.
사건 내용을 정리하면 시공자 선정을 앞둔 압구정5구역 재건축에서 삼성물산 측 관련 홍보 요원이 압구정5구역 조합원인 척 단체 카톡방에서 활동하다가 실수로 회사 보고 내용을 그 방에 올린 것으로 보인다.
해당 이슈는 압구정5구역 재건축 조합원이 모인 단체 카톡방에 조합원이라며 가장한 H씨가 갑자기 조합원 특정 인물(대의원) A씨에 대한 보고 내용을 게시하면서 도마 위에 올랐다.
게시물에는 A씨를 면담한 일지와 `조합장이 또 다른 인물 B씨에 대한 질의를 했다`는 등의 구체적인 정리가 돼 있었다. 조합 집행부는 H씨가 삼성물산 측 홍보를 위해 고용됐으며 단톡방 참여코드를 알아내 허구 인물(가상 조합원)로 침투했다고 진술받았다고 부연했다.
또 결과적으로 H씨가 홍보 일일 보고서를 실수로 조합방에 올린 사고로 내용의 진위 자체도 허위였다는 게 조합 측 주장이다.
현재 일부 조합원들은 「개인정보 보호법」 및 카카오톡의 이용자 보호 규정 등을 들어 이번 사건은 5년 이하의 징역(5000만 원 이하 벌금) 등 처벌이 가능한 명백한 불법 행위 아니냐고 입을 모았다.
서울시 신속통합기획 구상에 따르면 강남구 압구정로 321(압구정동) 일대 7만8987㎡를 대상으로 현재 1232가구 규모에 이르는 압구정5구역은 용적률 300%를 적용한 지상 최고 49층 공동주택 4개동 1540가구 대단지로 탈바꿈할 계획이다. 전체 토지등소유자 수는 1230명으로 파악됐다.
최근까지 압구정5구역은 설계자로 `해안건축`을 선정했으며 설계안에 따르면 초고층 3개동을 한강변에 일자로 배치해 전 가구가 한강 조망을 할 수 있도록 설계했고 지상 최고 약 69층~70층 규모로 지어질 전망이다.
압구정5구역은 한양 1ㆍ2차를 통합해 재건축을 진행 중이며 각각 1977년 12월, 1978년 9월에 준공됐다. 이곳은 올림픽대로와 성수대교를 통한 이동이 용이하고, 지하철 분당선 압구정로데오역이 가까워 우수한 교통환경을 갖췄다. 또 갤러리아백화점, 압구정 로데오거리, 압구정 카페골목 등이 인접해 주거 편의성이 높으며 교육시설로는 청담초등학교, 청담중학교, 청담고등학교 등이 있다.
조합원 행세ㆍ민간인 몰카ㆍ불법 사찰 `종합선물세트`
업계 한쪽에서는 `삼성의 민간인 사찰` 흑역사가 반복되는 것일 뿐이라고 일축했다. 도시정비사업을 떠나서 삼성이 이전에도 반복적인 불법 사찰로 뭇매를 맞은 적이 많아서란 설명이다.
이에 삼성 본사 측 준법감시위원회 도입과 이재용 회장의 주문ㆍ지시 등에 상관없이 `클린 수주` 주장은 반성의 의미가 아니라 `보여주기`가 끝이냐는 지적이 나왔다. 지주사라 볼 수 있는 삼성물산이 여전히 옛날 방식을 버리지 못하고 있다는 후문이다.
지난 1월까지 로이슈와 소셜밸류 등의 보도에 따르면 삼성물산은 이미 서울 동작구 흑석2구역(재개발)과 부산광역시 시민공원주변2-1구역(촉진2-1구역) 도시환경정비사업(도시정비형ㆍ재개발) 수주 현장에서 입방아에 오른 바 있다. 조합원과 경쟁 업체 직원 등을 불법으로 미행하며 사찰하고 조합원을 대상으로 신원 미상 (삼성물산 관련) 인원들이 불법 감시ㆍ사생활 촬영 등을 일삼고 있는 것 같다는 폭로가 나온 것으로 알려졌다.
당시 해당 구역의 일부 조합원들은 불법 행위 인원들이 삼성물산에서 고용한 철거 및 경호를 위한 협력 업체 등의 인력이라는 점에 무게를 두고 있었다. 업계에서는 삼성물산의 재개발 관계자 미행ㆍ사찰 이유로 ▲동향 파악 ▲불법 홍보 정황 발견 시 즉시 고발 등 목적이 있는 것으로 예상했다.
재건축 전문가는 "반성 없이 과오를 되풀이하는 점이 우려된다. 이유가 무엇이든 방식이 `몰래카메라`에 가까운 불법 사찰이라는 점에서 파문이 확산됐었다"라며 "삼성물산이 예전 그대로 불법 사찰 대상도, 방식도 유지하는 이유는 최초 범죄 당시에 제대로 된 처벌이 따르지 않았기 때문이다"라고 꼬집었다.
각 구역 시공자 홍보지침을 위반해, 타사를 가장하고 고의로 자격 박탈 요건에 해당하는 행위를 하면서 입찰 자격을 박탈하려는 시도도 있었다는 주장이 있다. 건설사 관계자들은 제보된 사진 가운데 대다수 일반 고객이나 임직원이 참여한 입주 단지 투어 장면이라고 주장했다. 해당 구역과 `무관한 사람ㆍ무관한 행사`마저도 불법으로 미행ㆍ사찰한 삼성물산이 제정신이 아닌 것 같다는 설명이 이어졌다.
부산 촉진2-1구역 재개발에서는 `P사에 고용된 직원이 조합원을 대상으로 기장의 모처에서 식사 등의 향응을 제공했다`는 제보를 바탕으로 고발이 이뤄졌다. 그러나 확인 결과 P사가 고용한 홍보 요원이라고 지목된 인물은 P사의 직원이 아니라 조합원과 업무상 만난 건물주의 가족이었으며 제보자가 삼성물산 측 협력 업체란 의혹이 불거졌다.
명백하게 입찰을 제재할 필요성이 있다는 업계 관계자는 "삼성물산은 불법 사찰 과정에서 타사의 홍보 요원을 동원했다는 의혹도 받고 있는데 시공자 홍보지침에 따라서 자격 박탈 요건에 해당하는 행위는 아예 자격을 박탈해야 한다"고 말했다.
서울시 처리ㆍ입장 표명에 도시정비업계 이목 쏠려
한편, 서울시가 자치구 등에 입찰지침 준수를 지시하는 등 관리를 엄격히 하는 상황 속에 도시계획위원회의 중요 지침을 어긴 건설사를 어떻게 처리할지를 두고 귀추가 주목된다는 게 업계 관계자들의 중론이다.
한 재건축 전문가는 "일부 단지처럼 이례적으로 직접 시공자 선정 절차 중지, 설계 변경 개정 지시 등의 철퇴를 내릴 수도 있다"면서 "또 서울시가 앞서 사건 수사 의뢰에 대한 가능성을 언급한 바 있어 향후 문제가 있는 사업장ㆍ건설사의 경우 수주 전략을 재검토할 필요가 있을 것"이라고 말했다.
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