재개발 사업시행자가 현금청산자나 세입자를 상대로 부동산 인도 청구를 할 때 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제81조제1항제1호에서 규정한 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법」에 따른 손실 보상이 완료되지 않은 경우 현금청산자나 세입자가 토지보상법 제78조 등에서 정한 주거이전비ㆍ이주정착금ㆍ이사비(이하 주거이전비 등)의 미지급을 이유로 인도를 거절할 수 있는지가 문제가 됐다.
이에 대해 하급심 법원의 의견이 나뉘었지만 최근 대법원은 판결(2021년 6월 30일 선고ㆍ2019다207813 판결)에서 "구 도시정비법 제49조제6항 단서의 내용, 개정 경위와 입법 취지를 비롯해 구 도시정비법 및 토지보상법의 관련 규정들을 종합해보면 토지보상법 제78조에서 정한 주거이전비 등도 구 도시정비법 제49조제6항 단서에서 정한 `토지보상법에 따른 손실 보상`에 해당한다. 그러므로 재개발 사업시행자가 공사에 착수하기 위해 현금청산자나 세입자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 협의나 재결 절차 등에 의해 결정되는 주거이전비 등도 지급해야 한다"며 "만약 사업시행자와 현금청산자가 세입자 사이에 주거이전비 등에 관한 협의를 성립한다면 사업시행자의 주거이전비 등 지급 의무와 현금청산자나 세입자의 부동산 인도 의무는 동시 이행의 관계에 있게 되고 재결 절차 등에 의할 때는 주거이전비 등의 지급 절차가 부동산 인도에 선행돼야 한다"라고 밝혔다.
이어서 재판부는 이 같은 판결을 내린 구체적 이유로 "①구 도시정비법 제40조제1항 본문은 `도시정비사업의 시행을 위한 수용 또는 사용에 관해 도시정비법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 토지보상법을 준용한다`라고 정하고 있다. ②토지보상법 제6장제2절은 `손실 보상의 종류와 기준 등`이라는 제목 아래 여러 종류의 손실 보상을 규정하고 있다. ③사업시행자는 공익사업의 시행으로 인해 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자를 위해 대통령령으로 정하는 바에 따라 이주 대책을 수립ㆍ실시하거나 이주정착금을 지급해야 하고(토지보상법 제78조제1항), 사업시행자가 이주 대책을 수립ㆍ실시하지 않거나 이주 대책 대상자가 이주 정착지가 아닌 다른 지역으로 이주하는 경우에는 이주 대책 대상자에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 이주 정착금을 지급해야 한다(토지보상법 시행령 제41조). ④주거용 건물의 거주자에 대해서는 주거 이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정해 보상해야 한다(토지보상법 제78조제5항)"라고 짚었다.
재판부는 "토지보상법 제78조제1항의 이주 정착금 및 같은 조 제5항의 주거이전비와 이사비의 보상은 구 도시정비법 제40조제1항에 의해 준용되는 토지보상법에서 명문으로 규정한 손실 보상에 해당한다. 사업시행자와 현금청산자나 세입자 사이에 주거이전비 등에 관한 협의가 성립된다면 다른 특약이 없는 한 사업시행자의 주거이전비 등 지급 의무와 현금청산자나 세입자의 부동산 인도 의무는 동시 이행의 관계에 있지만 사업시행자가 재결 절차 등을 통해 심리ㆍ판단된 주거이전비 등을 지급하거나 공탁할 때에는 구 도시정비법 제40조제1항에 의해 준용되는 토지보상법 제62조가 정한 사전 보상의 원칙에 따라 주거이전비 등의 지급 절차가 부동산 인도에 선행돼야 한다"라며 "다만 사업시행자가 수용재결에서 정한 주거이전비 등을 수용개시일까지 지급하거나 공탁한 경우 구 도시정비법 제49조제6항 단서에서 말하는 토지보상법에 따른 손실 보상이 완료되고 현금청산자나 세입자는 행정소송을 통해 주거이전비 등의 증액을 구할 수 있음은 별론으로 해 사업시행자의 인도 청구를 거절할 수는 없다(대법원 2013년 8월 22일 선고ㆍ2012다40097 판결)"라고 판결했다.
따라서 재개발 등의 도시정비사업을 진행하면서 주거이전비 등의 지급 절차에 관해 협의 성립 시에는 주거이전비 등의 지급 의무와 부동산의 인도 의무가 동시 이행의 관계에 있고 재결 시에는 부동산 인도에 선행해 주거이전비 등을 지급해야 하는 점을 주의해야 할 것이다.
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