기존에 혼재하던 법체계를 정비하기 위해 2002년 12월 30일 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」이 제정돼 이듬해 7월 1일부터 시행됐고, 도시정비법은 `도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후ㆍ불량건축물을 효율적으로 개량하기 위한` 목적을 가지고 시행됐지만, 구도심의 젠트리피케이션화로 도시재생을 위해 2013년 6월 4일 「도시재생활성화 및 지원에 관한 특별법(이하 도시재생법)」이 제정돼 시행됐다.

도시재생사업은 `신도시 위주의 도시확장에 따라 발생하는 도심 공동화를 극복하고 침체된 도시경제를 개선하기 위해 물리ㆍ환경적으로뿐만 아니라 산업ㆍ경제적, 사회ㆍ문화적으로 도시를 다시 활성화한다`는 것이다. 하지만 현 정부는 도시재생 뉴딜사업을 표방하며 적극적인 지원 및 실행을 다짐했음에도 보여주기식 행정에 국한돼 현실에서는 성공적인 도시재생사업이 실현됐다 확신할 수 없다.

그러는 와중에도 국민의 공동주택에 대한 수요는 주택값의 상승을 부채질하고, 정부의 다양한 규제책에도 불구하고 안정적인 주택시장을 형성하지 못함에 따라 정부는 도시정비법 재정비 및 소규모 도시정비사업을 활성화할 수 있는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법(이하 소규모주택정비법)」과 공공재개발사업을 시행하는 혁신적인 주택 공급책을 발표했다.

소규모 도시정비사업인 가로주택정비사업은 `가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업`으로 해당 구역의 면적이 1만 ㎡ 미만이고 소규모주택정비법 시행령 제3조제1항제2호의 요건을 충족해야 한다. 그리고 소규모주택정비법은 소규모 재건축, 소규모 재개발 등에 관해 규정하고 소규모 도시정비사업을 활성화할 수 방안을 제시하고 있다.

정부는 공공재개발을 통해 공공이 직접 도시정비사업에 참여해 시행하고 주택 공급의 시기적 문제점을 해결하려 하고 있으나, 도시정비사업의 본질상 토지등소유자의 동의가 필요하고 사적 재산권과 충돌함으로 인해 정부의 시장 개입도 성공적으로 안착한다는 보장은 힘들다.

더군다나 도시정비사업의 특성상 도급제 방식의 시공을 하기에 시공자가 자금을 조달한다는 점을 무기로 사업시행자를 지배하고, 불명확한 시공원가 공개에 따른 조합과 시공자의 갈등은 부실시공을 낳는 원인을 제공한다고 할 수 있다. 또 준공 및 입주 이후 시공자와 조합. 시공자와 입주민들과의 갈등은 최근 시공자의 공사 절차상 대두되는 사회적 문제와도 연관이 있다.

도시정비사업에 있어 사업성을 판단하는 요인은 다양하다고 할 수 있는데, 제일은 사업지의 특성에서 오는 공간ㆍ인적 구성요인에 기인한 선천적 사업성으로 이는 사업 성공의 열쇠가 된다. 그리고 후천적 사업성인 시간ㆍ비용적 사업성으로 이를 좌우하는 것은 사업시행자의 역량과 인ㆍ허가권자의 협조라 규정할 수 있다. 그런데 도시정비사업에서 사업시행자의 역량은 한계가 있고 정부도 사업시행자의 역량 강화에 소극적인 점을 고려할 경우, 사업시행자의 역량은 사업성 제고 요인에서 제외된다고 전제하면 인ㆍ허가권자의 협조적 처분이 사업성 제고의 주요한 요인이 되는 것이다.

인ㆍ허가권자는 도시정비법이나 도시정비사업 등을 수행하는 데 있어 적용되는 각종 규정의 처분권자로서 도시정비법이 절차법인 점을 고려할 경우 인ㆍ허가권자의 신속한 업무처리는 신속한 사업 진행을 담보하는바, 사업시행 기간의 단축을 통한 사업성 제고에 일익을 담당한다.

인ㆍ허가권자는 사업시행자의 시행착오를 바로잡고 시기적절한 주택 공급을 통해 시장을 안정화시킬 수 있는 기회를 갖고 있음에도 불구하고, 시장 상황을 무시하고 법 적용에 있어 사업시행자에게 모든 것을 전가하는 처분을 하면서 이를 당연시하는 것은 도시정비사업의 목적과 인ㆍ허가권자의 처분권 남용을 혼동하는 것으로 도시정비사업에 임하는 적절한 자세라 할 수 없다.

도시정비법은 주택 공급의 균형을 위한 법체계를 갖추고 있으나, 상세한 주택 공급책의 부재로 인해 구도심은 쇠퇴하고 개발제한구역인 그린벨트는 신도시 개발이나 부족한 주택 공급을 위한 택지 개발을 위해 훼손되고, 정부가 추진하는 도시재생사업은 구도심이나 소멸해가는 지방 도시를 회생시키기에는 뚜렷한 한계를 가지고 있는바, 정부의 주택 공급책은 본질적으로 재조정 및 재구축돼야 한다.

도시정비법이 시행된 이후 주택 공급을 위한 법 적용은 체계화돼 왔음은 부정할 수 없다. 그러나 도시정비사업의 불완전한 운영에 따른 문제점을 도시재생사업이 대체하는 데 실패함에 따라 도시의 주거환경을 개선할 수 있는 법에 있어 난개발을 양산해 낼 수 있는 소규모 도시정비사업이 난립하는 양상을 보이고 있다. 장기적으로 안정적인 주택 공급을 위해 구도심의 재생이 필연적임에도 불구하고 물리적 재개발을 터부시하는 것은 도시재생사업의 한계라 할 수 있다.

주택을 공급하는 법체계에 있어 도시정비법이나 소규모주택정비법은 같은 목적을 추구하고 사업의 성공 여부 또한 동일하게 사업성이라 한다면, 공공의 주택 공급과 민간의 주택 공급을 이원화하고 공공이 공급하는 주택의 목적을 명확히 해 공급량은 최소화해야 한다.

따라서 도시정비사업에 임하는 공공, 사업시행자, 시공자 그리고 도시정비사업과 관련된 모든 이들이 같은 자세와 목적을 가져야 하며, 공공은 민간이 공급하는 주택의 특성을 수용하고 주택값 상승 및 개발이익을 사업시행자가 독점하는 것을 방지하되 현재와 같은 무분별한 규제는 지양해야 한다.

도시정비사업은 정부가 공급하는 주택 정책의 양대 축이며, 정부는 도시정비사업의 활성화가 부동산시장의 안정화에 기여한다는 점을 인지하고 도시정비사업의 영속성을 보장해야 한다. 더불어 도시정비사업이 영속성을 갖기 위해서는 사업성이 보장돼야 하며, 공공. 사업시행자 및 시공자가 삼위일체가 돼 사업성을 담보할 수 있도록 최선의 노력을 기울여야 할 것이다.

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양홍건 조합장 기자

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