[아유경제=김진원 기자] 최근 서울 강남권 노후 아파트들을 중심으로 많은 단지가 리모델링 추진을 위한 안전진단 절차에 본격적으로 돌입하는 등 사업 속도에 박차를 가하는 분위기다. 특히 오는 3월 9일 제20대 대통령 선거를 앞두고 여야 대선후보들이 앞다퉈 규제 완화 가능성을 내비치고 더 나아가 리모델링 활성화를 약속하면서 시장에 훈풍이 불 수 있다는 기대감이 높아지고 있다.
하지만 대선이 완전히 끝나봐야 규제 완화가 현실화될지 정확한 판단이 가능하다는 `신중론`도 상당한 가운데 본보는 현재 리모델링시장 분위기를 살펴보고자 한다.
리모델링 추진 단지 `증가세`… 올해 19조 원 발주 예상도
서울권 리모델링 추진 단지, 안전진단 절차 준비에 `박차`
문재인 정부 출범 직후부터 지금까지 이어온 강공 정책으로 규제 문턱이 높은 재건축사업 대신 리모델링을 추진하는 단지들이 눈에 띄게 늘고 있는 모양새다.
최근 한국리모델링협회에 따르면 리모델링사업 추진 단지 중 조합 설립을 마친 곳은 뚜렷한 상승 추세를 보이고 있다. ▲2019년 37곳(2만 3935가구) ▲2020년 58곳(4만 3155가구) ▲2021년 94곳(6만 9085가구)으로 급격한 증가세다. 심지어 업계 내에서는 올해 아파트 리모델링 발주 예상 물량이 19조 원에 이를 것이라는 전망도 심심찮게 나오고 있는 상황이다.
이런 가운데 특히 서울 강남권에서 오랜 기간 자리를 지켜온 아파트들이 최근 들어 안전진단 절차에 돌입하며 리모델링사업에 적극적인 모습이다.
안전진단은 주택의 노후ㆍ불량 정도에 따라 구조의 안전성 여부, 보수비용 및 주변의 여건 등에 대한 전반적인 조사를 통해 재건축 등이 가능한지 판단하는 아주 기초적이면서도 중요한 작업이다.
리모델링은 기본적으로 2가지 방식으로 나뉘는데 먼저 수직증축은 전면철거 대신 기존 아파트 위로 2~3개 층을 더 올리거나 일부 구조만을 변경하는 방식으로 안전진단에서 B등급 판정을 받아야 사업이 가능해진다. 반면, 수평증축은 말 그대로 층고가 아닌 내부 구조와 면적을 늘리는 것으로 안전진단에서 C등급 이상을 받으면 사업 추진이 가능해진다. 안전진단에서 D등급 또는 E등급을 받아야 사업이 가능해지는 재건축과 달리 상대적으로 안전진단 통과 문턱이 낮다는 장점이 있어 최근 다수 단지가 사업을 추진하고 있다.
실제로 최근 도시정비업계에 따르면 서울 서초구 잠원동아는 이달 7일 증축형 리모델링 1차 안전진단 용역 업체를 선정하기 위한 입찰을 마감하고 약 4개월간 안전진단 진행에 준비하는 모습이다. 이곳은 20층 이상 중ㆍ고층 단지 첫 수직증축 리모델링사업을 추진하는 곳으로 지난해 8월 조합설립인가에 이어 12월 시공자 선정을 마친 상태다. 현재 지하 2층에서 지상 20층에 이르는 공동주택 8개동 991가구 규모로 리모델링을 통해 1127가구 규모로 지어질 예정이다.
서초구 반포동 `엠브이`도 리모델링 안전진단 용역 업체 선정을 위한 입찰을 마감했고, 그 결과 총 116개 업체가 참여할 정도로 높은 관심을 받았다. 이곳은 1994년 준공된 지 29년이나 지난 아파트로 현재 154가구 규모의 단지로 리모델링 추진을 통해 23가구 증가한 177가구 규모로 재탄생될 계획이다.
강동구 암사동에 있는 선사현대 역시 관할관청인 강동구청이 안전진단 용역 참가신청서를 접수하는 등 안전진단 통과를 향한 막바지 절차에 돌입한 모양새다. 해당 단지는 현재 공동주택 16개 동 2938가구 규모의 상당한 규모의 단지로 수평증축 방식을 통해 3138가구를 목표로 하고 있어 향후 리모델링 단지 최대 규모가 될 것으로 보인다.
여야 대선후보, 리모델링사업 활성화 공약 `나란히`
광주 참사에 내력벽 철거 허용 여부 `갸우뚱`
이에 더해 여야 대선 주자들이 주택 공급 확대 차원에서 리모델링 확대를 공약으로 내걸면서 사업 추진에 탄력이 붙을 것이란 기대감은 커지고 있다.
현재 여당인 더불어민주당 이재명 대선후보는 `리모델링 특별법` 제정을 통해 수직증축을 지원하고 가구수 증가로 사업성을 높이겠다는 공약을 내놨고, 국민의힘 윤석열 대선후보 역시 1기 신도시에 대한 용적률 완화로 리모델링 활성화를 이끌겠다고 공식적으로 약속한 상태다. 이에 업계에서는 여야 후보 누가 당선되는지와 관계없이 앞으로 리모델링시장의 규모는 커질 것이라는 장밋빛 섞인 전망을 하고 있다.
하지만 일각에서는 리모델링시장이 대세로 자리 잡기에는 부족한 부분이 있다는 신중론도 만만치 않게 제기하고 있다. 아직 뚜렷하게 기준이 될 만한 성공사례들이 부족하고 사업성 등 넘어야 할 과제들이 있기 때문이다.
대표적으로 내력벽 철거 문제를 꼽을 수 있는데 허용 여부에 따라 사업 성공의 향방이 달라질 수 있다는 평가가 나온다. 그만큼 내력벽 철거 여부가 리모델링에서 매우 중요한 부분을 차지한다고 볼 수 있다.
내력벽은 건축물에서 구조물의 하중을 견디기 위해 만든 벽으로 리모델링을 할 때 이를 철거해야 다양한 세대 구성이 가능하고 사업성 역시 높일 수 있다. 보통의 경우 사업성을 고려해 수평증축 방식보다는 수직증축 방식이 선호되는데 이를 위해서 내력벽 철거는 전제가 아닌 필수다. 이 때문에 유관 업계에서는 정부를 향해 내력벽 철거를 허용해달라는 요구를 줄기차게 해왔다.
하지만 국토교통부는 안정성을 이유로 내력벽 철거를 허가하지 않겠다는 방침을 유지해왔고 이에 수직증축 방식으로 사업을 추진하던 단지 중 수평증축 방식의 리모델링으로 선회하는 경우가 많았다.
새로 지어진 아파트들의 가격이 급등하면서 리모델링 단지에 관한 관심이 커지고 사업성도 높아지고 있다고는 하지만, 내력벽 철거 문제가 해결되지 않는 한 충분한 수익을 보장할 수 없다는 부정적인 의견이 존재하는 이유다. 즉, 본격적으로 내력벽 철거가 허용돼야 리모델링사업에 탄력이 붙고 앞으로 성공사례들도 나올 수 있다는 뜻이다.
이에 대해 업계의 한 전문가는 \"정부 규제 강화와 주택공급 부족, 재건축에 대한 강한 규제에 따른 반사이익으로 리모델링시장이 매년 가파른 성장세를 보이면서 사업 활성화에 대한 요구가 높아지고 있다\"고 강조했다.
그는 \"하지만 국토교통부가 사업 활성화의 핵심인 `내력벽 철거` 문제에 대해선 수년째 미온적인 태도를 보이고 최근 광주 붕괴에 내력벽 부실이 주된 요인으로 지적돼 `내력벽 철거` 결론이 또다시 미뤄질 수 있다는 우려가 업계 내 팽배하다\"고 전했다.
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