[아유경제=김진원 기자] 2022년 제20대 대통령선거를 불과 20여 일 앞둔 시점에서 최근 서울시가 재건축 규제 완화 움직임을 보였다. 여기에 여야 대선 후보들 역시 기본적으로 주택 공급 확대를 약속하며 부동산 민심 잡기에 적극적으로 나서고 있는 만큼 도시정비업계도 내심 큰 기대를 걸고 있는 듯하다.
하지만 이를 현실화시키기 위해서는 ▲안전진단 기준 ▲재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제) ▲분양가상한제 등 부동산 정책 `3대 규제`를 해결해야 한다는 시각이 많은 것도 사실이다. 본보는 재건축 활성화를 위해 필수적인 규제들에 대해 알아보고 오는 3월 9일 치러지는 대선 이후 시장의 모습을 전망해보고자 한다.
후보들 \"문재인 정부 부동산 정책 완전히 실패… 바꿔야\"
안전진단 절차 개선 `한목소리`
제20대 대선이 그야말로 코앞으로 다가왔다. 여당인 더불어민주당과 제1야당인 국민의힘을 비롯해 여러 정당이 너나 할 것 없이 자신들의 부동산 공약을 내세우고 있다. 지난 5년간 집값 폭등을 자초한 문재인 정부의 부동산 정책을 비판하면서 지난 정부와는 분명 다를 것이라는 차별화 전략을 표방하고 있다. 그중에서도 사실상 차기 대통령으로 가장 유력한 윤석열 국민의힘 후보와 이재명 더불어민주당 후보의 공약이 시장의 이목을 끄는 것은 분명한 사실이다.
윤 후보는 현 정부의 부동산 정책을 완전히 실패했다고 질타를 가하는 동시에 대부분의 공약에 있어 문 정부와 정반대의 기조를 앞세우고 있다는 점이 특징이다.
먼저 안전진단 절차 자체를 재건축사업 추진의 대표적인 장애물로 보고 준공 30년 이상 지난 아파트에 대해 `정밀안전진단`을 면제하겠다는 파격적인 공약을 내놨다.
재건축 안전진단은 주택의 노후ㆍ불량 정도에 따라 구조의 안전성 여부나 보수비용 및 주변 여건 등을 조사해 재건축 가능 여부를 가늠하는 작업으로 통상적으로 ▲예비안전진단 ▲1차 정밀안전진단 ▲2차 정밀안전진단 등의 절차를 거치고 2차에서 D 또는 E등급을 받아야 재건축이 허용되는 만큼 그 절차가 복잡하고 까다롭다.
이에 윤 후보는 30년이 지난 아파트의 경우 기본적으로 재건축사업이 추진될 필요가 있다고 보고 과감하게 정밀안전진단 절차를 생략해 주택 공급 활성화를 모색하겠다는 의지를 보인다.
이 후보 역시 안전진단 평가에서 구조안정성 항목의 비중을 줄이고 재건축사업 문턱을 낮추겠다는 견해를 밝혔다.
재건축사업을 위한 안전진단 평가 기준은 2018년에 관련 법 개정으로 구조안전성평가 가중치가 종전 20%에서 50%로 상향조정된 상태다. 건물이 무너질 만큼 노후화됐는지를 따져본다는 취지인 만큼 이에 대한 비중을 많이 높였다는 것은 낡았어도 무너질 정도가 아니라면 재건축 추진에 제동을 걸겠다는 의미로 해석된다. 이에 시장에서는 안전진단 평가 기준을 역대 정권들의 재건축 규제 정책의 바로미터로 봤다. 이명박 정부 때 40%였던 비중치가 박근혜 정부 들어서 20%로 감소했다가 문재인 정부에 다시 50%로 상향됐던 만큼 이번 정부의 부동산 정책은 규제 일변도였지만 이번 대선을 앞두고 여당 소속인 이 후보가 구조안전성 비중을 다시 하향하겠다고 밝힌 것이다.
이에 대해 업계의 한 관계자는 \"유력 대선 후보 모두 재건축사업의 가장 큰 걸림돌이었던 `안전진단` 규정을 손보겠다는 태도를 보인다. 그간 높아진 구조안전성 비중에 업계에서는 건물이 무너지기 직전 아니면 사업을 추진 못한다는 불만이 있었다\"며 \"특히 여당 후보인 이재명 후보가 문재인 정부 정책 기조와 반대로 공약을 내놨다는 것은 그만큼 실패한 현 정부의 부동산 정책과 거리를 둬야 한다는 판단을 한 것으로 보인다\"고 분석했다.
분양가상한제 두고 상반된 입장
尹 \"완화 통한 민간 공급 활성화\" vs 李 \"민간으로 확대\"
분양가상한제를 두고는 두 후보가 전혀 상반된 주장을 냈다.
윤 후보는 재건축 활성화를 기조로 분양가상한제 완화를 꺼내 들고 민간 공급을 활성화하겠다는 방침이다. 공공주택 일부에 대한 분양가 제한 필요성을 인정하면서도 민간 시장 내 인위적이고 과도한 정부 개입은 지양돼야 한다는 의미로 보인다.
반면, 이 후보는 주택값을 낮추기 위한 목적으로 해당 제도를 되레 민간으로 확대하겠다는 뜻을 보였다. 분양가상한제를 민간에 도입해 분양원가를 공개하도록 하고 투명성을 통한 분양가 인하를 유도해 그간 건설사들이 택지 취득 이후 원가보다 높은 가격으로 아파트를 짓고 막대한 이윤을 취했던 시스템을 전면적으로 개조하겠다는 복안으로 풀이된다.
한 부동산 전문가는 \"윤 후보는 문재인 정부의 무리한 분양가상한제 도입으로 재건축사업 추진이 막히고 공급에도 차질이 생기게 되면서 집값이 폭등했다고 본다\"며 \"반대로 이 후보는 해당 규제를 보편적으로 확대 적용하면 수요자의 알 권리를 충족하고 분양원가 산정의 투명성 확보로 시장 안정화도 이끌 수 있다고 보는 듯하다\"고 진단했다.
그러나 그는 \"이미 분양가상한제 등의 규제로 인해 주택 공급이 꽉 막힌 것만 봐도 현재 정부의 부동산 정책은 실패했고 이를 바꿔야 하는데 재건축 활성화를 말하면서 정작 규제를 확대 적용하겠다는 이 후보의 공약은 모순된 측면이 있다\"라고 덧붙였다.
일각에서는 이 후보 말대로 앞으로 민간주택 전체에 분양가상한제가 적용되면 일부 지역에 국한되지 않고 전국적으로 공급이 줄어들 수 있다는 예측도 내고 있다. 아울러 민간 자율에만 맡겨도 문제가 생기겠지만 현 정부의 부동산시장 흐름을 보면 분양가를 낮추는 것만으론 집값을 안정시키는 데 한계가 있다는 설명이다.
국민의힘 \"초과이익환수제 완화\"… 더불어민주당 \"과도한 이익 환원해야\"
전문가 \"지역 특성 고려한 세심한 정책 필요\"
윤 후보와 이 후보는 초과이익환수제를 두고도 완전히 다른 정책을 구사하겠다는 처지다.
이 후보는 과도한 개발이익이 발생하는 재건축사업 구역은 일정 이익을 환수하고 이를 지역사회에 환원하도록 만들겠다고 밝혔고, 윤 후보는 초과이익환수제 완화에 무게를 뒀다.
초과이익환수제는 안전진단과 더불어 재건축 관련 대표적인 규제로 재건축 추진위 승인 시점을 기준으로 준공 때까지 조합원 1인당 평균 이익이 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최대 50%를 국가가 환수하는 제도다. 주변 시세보다 이익이 많이 발생할 때 부과되는 만큼 투기세력을 차단하기 위한 규제 중 하나다.
윤 후보의 경우 초과이익환수제가 서울 내 재건축사업을 추진하던 조합들에게 재정적으로 큰 부담을 가중해 사업 주체들이 어려움을 겪는 만큼 이에 대한 규제를 완화해 재건축 활성화를 돕고 공급을 늘려 집값을 잡겠다는 복안으로 풀이된다.
이에 반해 이 후보는 현 정부와 마찬가지로 시장 혼란을 일으키는 투기세력으로부터 초과이익환수제에 대한 정당성을 찾고 과도한 이익을 분배하자는 게 핵심이다. 최소 현행 기준을 유지하거나 강화하는 방향으로 될 것이란 게 전문가들의 의견이다.
공공개발을 선호하는 이 후보는 과도한 개발이익 환수와 반값 아파트 대량 공급 필요성을 강조하며 두 가지 방안을 우선순위로 예고한 바 있다.
다만 업계 한쪽에서는 초과이익환수제 등을 단기간에 철폐할 경우 자칫 모처럼 안정을 찾은 시장의 불안을 불러올 수 있고, 반면 유지ㆍ강화하면 원하는 만큼의 서울 아파트 공급에는 한계가 있다고 분석했다.
한편, 두 후보의 부동산 정책 공약들을 두고 회의적인 시각도 존재한다. 당장 효과적인 결과를 가져오기에는 부족한 부분이 많다는 지적이다.
지난 5년간 변화해온 부동산시장을 임기 내에 잡기에는 명확성ㆍ불확실성에서 시장에 지속적인 신뢰를 줄 수 있냐는 의구심을 표한다. 단순히 선심성 정책과 현장 상황을 완전히 파악한 것이 아닌 표를 얻기 위한 포퓰리즘 공약들이라는 날이 선 분석도 나온 상황이다.
유관 업계 전문가는 \"장기적인 관점에서 지역별 특성과 환경을 고려한 맞춤형 정책들이 나와야 하는데 단기적인 성과에 급급한 나머지 무조건적 공급 정책과 규제 완화만을 내세운 모습\"이라면서 \"적절히 시장 전반을 아우르는 큰 틀에서 공약이 나와야 하고 시장이 납득할 수 있는 세심함이 깃든 정책이 필요한 시점\"이라고 지적했다.
그는 이어서 \"어느 후보가 되느냐에 따라 앞으로 부동산시장의 모습이 달라질 수 있지만 확실한 점은 현 정부와 같은 정책으로는 집값 안정화는 요원하다\"고 덧붙였다.
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