[아유경제=김진원 기자] 재건축사업을 진행하면서 최대 걸림돌 중 하나인 재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제)를 두고 대대적인 손질 가능성이 대두되고 있다. 이전 정부의 과도한 규제 결과로 주택 공급에 어려움을 겪자 재건축사업에 힘을 실어줘야 한다는 시장의 목소리를 반영해 초과이익환수제를 개편해야 한다는 정부의 보고서가 나온 것이다.
특히 윤석열 정부가 110대 핵심 국정과제를 통해 주택 공급 확대 및 조기화 목적으로 제도 조정 가능성을 밝힌 만큼 초과이익환수제에 대한 개선이 시행될 것이라는 게 유관 업계의 중론이다.
본보는 국회입법조사처가 발표한 보고서를 토대로 초과이익환수제를 둘러싼 부동산시장 분위기를 자세히 알아보려 한다.
입법조사처發 보고서 \"과도한 규제로 실효성 미미… 대대적 손질 필요\"
부담금 부과 시점, 추진위 아닌 조합설립인가 이후 주장도
이달 13일 국회입법조사처가 발간한 `이슈와 논점-재건축초과이익환수제도의 쟁점과 논의과제` 보고서에는 초과이익환수제가 본래 취지와는 다르게 과도한 기준 설정으로 시장 안정화를 저해한다며 되레 기준부터 배분 방식에 이르기까지 전반적인 재검토가 필요하다는 취지의 내용이 포함됐다.
기본적으로 초과이익환수제란 재건축 추진위구성승인 시점을 기준으로 준공 때까지 조합원 1인당 평균 이익이 3000만 원을 넘으면 초과 금액의 최대 50%를 환수하는 제도다. 주변 시세보다 이익이 많이 발생할 때 부과되는 금액인 만큼 이를 회수해 개발이익의 사유화를 막고 주택가격 안정화를 도모하겠다는 취지로 도입된 대표적인 도시정비사업 규제 중 하나다. 정부 입장에서는 투기세력을 막고 시장 내 왜곡된 가격을 조정한다는 측면에서 그 의의가 있으나 재건축사업을 추진하는 현장에서는 상당한 부담과 논란이 돼왔다.
해당 보고서 내용은 크게 3가지로 나뉜다. ▲산정 기준에 해당하는 초과이익 산정 시점 및 부과 대상 ▲재건축 부담금 부과율 ▲재건축 부담금의 산정 방식 등이 이에 해당한다.
먼저 재건축 부담금 부과 시점에 대한 보고서 요점은 부담금 부과 시점을 추진위 단계가 아닌 조합설립인가 이후 시점으로 해야 한다고 설명한다. 좀 더 자세히 보면, 추진위는 조합이 설립될 경우 해산되는 만큼 실질적으로 재건축사업의 권리나 의무를 갖는 주체가 조합인데 사업 개시를 추진위구성승인일로 규정하는 것은 잘못됐다는 시각이다.
또한, 조합원의 주택 보유 기간 및 거주 기간에 관한 고려 없이 일률적으로 조합에 부담금이 부과되는 점도 주요 문제점으로 거론됐다. 예를 들어 1주택자나 실거주 목적으로 장기간 주택 등을 보유한 자의 경우, 투기 목적이 아닌 실제로 그곳에서 사는 주민일 경우가 대부분임에도 다주택자들과 같은 사례로 취급하는 것은 불합리하다는 설명이다. 오히려 차등적 분담금을 부과해 국민의 재산권을 침해하지 않는 정책을 지향해야 한다고 지적했다.
도시정비업계 전문가는 \"그간 재건축 부담금을 두고 많은 사업지에서 주택가격 안정화를 표명하면서 정작 이 제대로 역행한다는 목소리가 높았다\"면서 \"이번 정부의 보고서는 해당 제도에 문제점을 지적하면서 관련 법 개정 필요성을 역설한 만큼 추후 시장 내 주요 이슈로 떠오를 가능성이 농후하다\"고 귀띔했다.
부과율 개편, 산정 방식 문제점 지적도
오세훈 서울시장 \"초과이익환수제 기준 문제 있어… 세밀한 기준으로 재설정해야\"
재건축 부담금 산정 체계 및 부과율 개편에 대한 부분도 언급됐다. 부동산 경기 및 주택가격 상승률, 지역별 여건 등을 반영해 기준 금액을 조정하는 체계가 필요하고, 무엇보다 부담금 자체가 강제적 징수 성격이 아닌데 초과 금액의 50%를 환수하는 것은 과도하며 액수에 따라 10%에서 50%까지 누진적으로 적용하는 것도 적절하지 않을 수 있다는 설명이 나왔다.
오세훈 서울시장 역시 초과이익환수제 개선에 힘을 실으며 현 정부 정책에 대한 지원사격에 나섰다. 정부의 정책이 성공을 거두기 위해서는 서울시의 지원은 조건이 아닌 필수기 때문이다.
사상 처음으로 4선에 성공한 오 시장은 이달 15일 한 언론과의 인터뷰에서 \"대표적인 부동산 규제로 꼽히는 초과이익환수제는 누가 봐도 손을 대야 하는 제도로 애초 취지와 어긋난 결과를 가져왔다\"면서 \"지금처럼 과거보다 월등히 가격이 높아진 상황에서 현실을 반영하지 못한 채 기존의 기준을 적용하는 것은 문제가 있다. 정교한 기준을 재설정해야 한다\"고 강조했다.
그는 이어서 \"일률적으로 기준 3000만 원으로 정할 것이 아니라 평수 등을 고려해 여러 상황을 두고 합리적이면서도 세부적인 기준을 도입해야 한다\"고 맞춤형 정책을 제안했다.
반면, 일부 재건축 조합에서는 제도 개선이 아닌 전면 폐지를 주장하는 목소리도 심심찮게 나오고 있다. 전국적으로 63개 단지, 약 3만3800가구가 현재 재건축 부담금 예정액을 통보받은 시점에서 부분 개선으로는 관리처분인가 이상의 절차를 진행하는 것은 부담스럽다는 불만이 나오고 있다.
또한 재건축 초과이익이라는 미실현이익에 대한 부담금 부과가 적절한지에 대한 논란이 있으며, 재건축 부담금과 함께 재산세ㆍ양도소득세 등이 부과됨에 따라 이중과세라는 비판도 꾸준히 나오고 있다는 게 재건축 조합들의 주장이다.
한 업계 관계자는 \"재건축 조합을 중심으로 부담금 부담이 없던 2017년으로 돌아가야 한다는 목소리도 있지만, 한쪽에서 과도한 이익이 발생하는 부분에 대해서는 세금을 부담해야 한다는 분위기가 있어 이들의 의견이 반영될 가능성은 그리 커 보이지 않는다\"라고 예상했다.
그러면서 그는 \"시장에 대한 과도한 규제를 완화하고 주택 공급을 통해 집값을 안정화하려는 윤석열 정부가 재건축사업을 통한 초과이익에 대한 합리적이면서 구체적인 기준을 정하고 법 개정에 성공할 수 있을지 업계의 관심이 쏠리고 있다\"고 덧붙였다.
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