도시정비사업이란 도시기능을 회복하기 위해 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량ㆍ건설하는 사업으로 그 방식은 주거환경개선, 재개발ㆍ재건축사업으로 나뉘고 사업의 시행자는 사업 방식에 따라 다르다. 현재 서울시는 일반정비사업과 달리 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제26조와 「서울시 도시ㆍ주거환경정비기본계획」 재정비(안)에 따라 2021년 9월 23일 신속통합기획(이하 신통기획)을 도입했다.
일반정비사업이 부동산경기 변화에 부응하지 못하고 부침을 거듭하며, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)」에서 정하는 용도지역제와 도시정비법에서 정하는 사업 추진 절차 등으로 오히려 사업 기간의 장기화를 겪으면서 정상적으로 사업을 진행하는 데 한계가 있었으나, 일부 지자체는 조례 등을 통해 탄력적으로 운영해 주택 공급에 적극적인 면을 보여줬다.
실제로 일반정비사업과 달리 신통기획)은 `더 유연한 도시계획 기준 적용, 더 신속한 심의와 사업 기간 절반 단축 및 더 혁신적인 디자인을 추구`하는 것으로 `정비계획 수립단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고 신속한 사업 추진을 지원하는 공공지원계획`이다.
서울시는 2021년 9월 신통기획 도입 이후 「2030 서울시 도시ㆍ주거환경정비기본계획」이 재정비돼 개발ㆍ정비 활성화를 통해 탄력 넘치는 신도시 공간 조성을 목표로 공공기여의 합리적 조정, 도시정비사업 대지 내 30% 이상 개방형 녹지 의무적 조성 및 다양한 시민개방공간을 확보하도록 해 신통기획에 대한 방향을 제시했다.
용도지역 중 주거지역을 중심으로 일반정비사업과 신통기획을 비교해 보면 신통기획은 재건축사업에서 더 논란이 되고 있으나, 더 유연한 도시계획 기준 적용과 더 신속한 심의와 사업 기간 절반 단축은 일반정비사업에 시사하는 바가 크다. 이에 일반정비사업도 신속통합해 사업을 추진할 수 있지 않을까에 대한 해답이 신통기획이 될 수 있으며, 일반정비사업도 정책 전환을 통해 얼마든지 신속한 사업 추진이 가능하다는 결론에 이른다.
그러면 먼저 더 유연한 도시계획 기준 적용이다. 도시정비법 제11조제1항은 `기본계획의 수립권자 또는 정비계획의 입안권자는 정비사업의 원활한 시행을 위해 기본계획을 수립하거나 정비계획을 입안하는 경우에는 국토계획법 제36조에 따른 주거지역에 대해서는 법 제78조에 따라 조례에 정한 용적률에도 불구하고 같은 조 및 관계 법률에 따른 용적률의 상한까지 용적률을 정할 수 있다`고 규정해 기본계획 수립 또는 정비계획 입안 시 정비계획 용적률을 법적상한용적률까지 상향할 수 있다. 일례로 제3종일반주거지역의 경우 정비기반시설 기부채납비율 등을 인센티브로 적용해 도시정비법 제54조 및 제55조에서 정하는 소형(임대)주택의 기부채납비율을 최소화해 사업성을 제고할 수 있으므로 신통기획의 더 유연한 도시계획 기준 적용은 일반정비사업에서도 실현이 가능하다.
다음은 더 신속한 심의와 사업 기간 절반 단축이다. 서울시는 조례 개정 등을 통해 심의와 사업 기간을 단축하고 있으며, 그 외 일반정비사업지도 조례 개정 등을 통해 충분히 통합 심의와 사업 기간을 단축할 수 있다. 일반정비사업의 경우 사업 기간을 단축하기 위해서는 두 가지가 전제돼야 한다. 하나는 인ㆍ허가권자가 곧 주택 공급자라는 사고가 필요하다. 공공이 주택 공급 계획을 발표하고 사업지에 일방적으로 공급을 떠넘기는 것은 무책임하며, 오히려 공급자가 인ㆍ허가권자이므로 계획 수립 및 심의 단계에서 더 적극적인 행정이 필요하다. 또 하나는 전담 코디네이터와 사전검토통합위원회의(예) 운영이다. 일례로 코디네이터는 사업지에서 건축심의 등을 신청하는 경우 신청 내용을 검토한 후 유관 부서 및 기관의 의견을 사전에 조율하고, 사전검토통합위원회는 코디네이터가 조율한 내용을 사전검토해 본 심의에서의 사업 지연을 최소화하는 역할이다.
마지막으로 더 혁신적인 디자인이다. 서울시는 더 혁신적인 디자인을 위해 가슴으로 경험하는 감성 디자인, 수변 주심구조로 도시문화 더하기, 모두를 위한 경계 허물기, 미래세대를 위한 주거유형 도입 등을 슬로건으로 내걸고 있으나, 도시정비사업은 장기간이 소요되는 관계로 현재 디자인계획에는 한계가 있고, 도시기본계획 또는 도시ㆍ주거환경정비기본계획에 도시ㆍ건축 디자인 혁신방안을 수립해 탄력적으로 적용하는 것이 타당하다 보이는바, 일반정비사업에서도 `더 혁신적인 디자인 구현`은 가능하다.
보다 구체적으로 일반정비사업과 신통기획의 차이점을 분석해 일반정비사업이 신속통합한 사업 추진을 위해 나갈 방향을 제시하는 것도 의미가 있지만, 주요 사안에 대한 검토를 통해 일반정비사업지의 정상화 방안을 검토하는 것이 더 의미가 있으리라 본다. 일반정비사업에 있어 사업 지연 주체가 사업시행자와 행정이라는 전제가 성립한다면 그 해결안은 더 뚜렷해진다.
사업시행자의 역할은 사업 지연을 해소하기 위해 관련 규정 등을 면밀히 검토한 후 행정과 사전협의를 진행하고, 계획 수립 단계부터 행정을 활용해야 한다. 행정은 도시정비사업이 공공의 중요한 주택 공급 정책의 하나이기 때문에 사업 지연 해소 및 공공성과 사업성이 균형을 유지할 수 있는 도시기본계획 및 도시ㆍ주거환경정비기본계획을 수립해야 한다.
다만 서울시의 신통기획은 도시정비사업에 있어 벤치마킹할만한 획기적인 계획이지만 주민들의 의견을 함의하고 있는지에 대한 의문이 존재한다. 그러므로 일반정비사업이 민간에 의해 주도된다는 이유로 피상적인 관리만 하는 것에서 벗어나 주택공급자로서 일반정비사업의 정상화에 기여해야 하는바, 건축 규제의 완화를 통한 도시정비사업의 정상화에 일조해야 한다. 결론적으로 일반정비사업의 신속통합은 현 도시정비법 체계 아래에서도 가능하므로 더 유연하고 탄력적인 도시ㆍ주거환경정비기본계획의 운용을 통해 사업 기간의 단축을 도모해야 한다.
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