도시정비사업이란 도시기능을 회복하기 위해 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 것을 말한다. 도시정비사업이 본래 모습을 갖기 위해서는 국민들이 공감할 수 있는 보편적인 주택 공급 정책을 가져야 한다. 2024년 청룡의 해를 맞이해 도시정비사업도 많은 변화를 겪고 있으며 대표적인 것이 `신속통합기획`이라 할 수 있다.
신속통합기획은 서울시가 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제26조와 `서울시 도시 및 주거환경정비기본계획 재정비(안)`에 따라 2021년 9월 3일 도입한 것으로, 법적으로는 `정비계획`으로, 정책 브랜드명으로는 `신속통합기획`이라는 이름으로 시행돼 지난해 11월 15일 기준 전체 91개소 추진, 52개소 기획 완료돼 정비사업지에 폭넓게 운영되고 있다. 국회도 도시정비법을 개정해 신속통합기획의 본질적인 내용인 신속통합을 위해 도시정비사업의 사업시행인가에 필요한 건축ㆍ경관ㆍ교육ㆍ환경 등의 심의를 통합해 검토 및 심의하도록 했다.
2024년에 시행되는 도시정비법의 개정 내용 중 사업 절차 간소화 및 통합심의위원회 기준 마련은 도시정비사업을 신속하게 통합 운영할 수 있는 기준을 마련한 것으로 향후 사업 추진에 속도가 붙어 사업 기간 단축으로 인한 사업비 절감에 기여할 것이다. 하지만 금융비용의 부담 및 공사비 증가 등으로 인한 사업 지연은 법 개정의 추진과 반대로 주택 공급에 악영향을 끼치고 있다.
정부는 주택공급량 확대를 위해 안전진단, 용적률 등 규제를 완화해 도시정비사업의 신속한 추진과 사업성을 제고하고자 하나, 전국 미분양 아파트 수는 지난해 11월 기준 5만7926가구며, 집값 하락과 맞물려 향후 부동산 경기는 낙관적이라 할 수 없다. 기존의 부동산 정책은 수요와 공급이 서로 양립할 수 없는 정책들은 사용했고, 현재 부동산시장의 상황은 향후 경기의 회복에 따른 정책 방향을 가늠할 수 있고, 그 방향은 긍정적이라 할 수 없다.
올해 도시정비법의 개정 내용 및 정부가 추진하는 주택 공급 정책의 방향은 향후 주택시장의 회복을 예단할 수 없다. 지난 23일 조선비즈의 보도에 의하면 서울의 주택보급률은 93.7%로, 13년 만에 가장 낮은 수준을 기록했다. 주택 공급이 중단되고 심지어 워크아웃 대상기업이 생기고 매스컴에서는 연일 부동산을 걱정하는 글들을 쏟아내고 있는 것이 현실이다.
도시정비법의 개정 내용 중 사업 절차 간소화, 통합심의위원회 기준 마련, 용적률 완화 대상 구체화 등은 도시정비사업의 활성화를 통한 주택 경기 회복에 긍정적인 영향을 미치지만, 부동산의 회복은 요원해 보인다. 근본적인 대책이 필요한 시기이다.
또 도시정비사업의 장기성에 대한 간과를 들 수 있다. 최근 신속통합기획을 통해 사업 기간을 단축한다 하나 기본적으로 도시정비사업은 정비계획 수립부터 입주까지 10년 이상이 소요되는 사업으로 사업시행기간 내에 다양한 변수들이 작용한다. 변수들로는 토지등소유자 간, 사업시행자와 시공자 간, 사업시행자와 행정 주체 등 기타 인ㆍ허가 과정에서 수많은 갈등 요인이 있다. 따라서 도시정비사업은 순탄하게 진행되기 쉽지 않다.
정부가 규제 완화의 하나로 사업시행인가에 필요한 사업 절차를 통합해 간소화하더라도 공사비가 증가해 사업 기간 단축의 효과는 반감되고 심지어 정부의 규제 완화는 정비사업지에 아무런 영향을 미치지 못한다. 시장의 실패 시 정부가 개입하고 정부 개입이 효과를 발휘하지 못하는 경우 부동산시장은 장기적인 침체의 늪에 빠져들 것이다.
최근의 부동산시장을 바라보면서 기존의 소소한 정책들이 시장을 컨트롤하는 기본 요소라는 것을 실감한다. 금융비용의 증가는 수요를 감소시키고, 수요의 감소는 공급 감소를 가져와 부동산가격은 하락하고 시장은 침체하게 된다. 도시정비법은 도시정비사업의 절차를 강조하고 있고, 사업시행인가 단계에 이르기 전까지는 주택 공급의 주체는 정부라 할 수 있는바, 정부의 사업 절차 간소화는 주택 공급의 주체로서 적극적인 시장 개입이라 할 수 있다.
2024년 부동산시장은 흐림이다. 맑음은 스스로 만들어지지 않는다. 정부는 부동산 경기를 회복시키기 위해 각종 규제 완화 정책들을 속속 발표하고 있다. 약간 늦은 감이 든다. 하지만 중장기적으로 부동산시장의 안정화를 가져오기 위해 도시정비사업의 초기 단계에 있어 공급의 주체인 정부의 역할에 집중하고, 한편으로 사업시행인가 이후 사업의 주체인 사업시행자의 역할에 대해서도 신중하게 접근해야 한다. 사업 초기 규제 완화가 중요하지만 사업시행인가 이후의 주택공급자인 사업시행자를 위한 규제 완화 역시 절실한 시기이다.
도시정비사업은 사업시행자가 만들어간다. 최근 공공의 역할이 강조돼 사업 시행의 주체가 공공으로 전이되는 듯한 인상을 주지만 간과해서는 안 되는 것이 그 주체는 민간이 돼야 한다는 것이다. 정부의 적극적인 시장 개입이 정부 실패를 가져와 악순환이 반복되는 주택시장을 만들지 않을까 우려된다.
도시정비사업의 활성화는 복합적인 요인의 작용이다. 규제를 완화하고 장기적인 주택 정책을 제시해야 한다. 사후약방문인 정책은 효과가 없다. 도시정비사업이 방향성과 정체성을 갖기 위해서는 수요와 공급, 수요론과 공급론이 통합된 장기적인 주택 수급 정책의 수립이 선행돼야 하고 상황에 따른 변화가 제한적이어야 한다. 도시정비사업의 방향성은 신속통합도 중요하지만 궁극적으로 국민이 이해할 수 있는 장기적인 주택 정책의 수립이 우선돼야 사업의 방향성과 정체성을 유지하게 되는 것이다.
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