세계적인 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 대유행은 경제뿐만 아니라 삶의 모습을 바꿔버렸지만, 우리나라 국민의 위기상황 타개 능력은 가히 독보적이라 할 수 있다. 이는 과거 역사에서 터득한 저력이 고스란히 드러나는 것 같아 한편으로 가슴 뿌듯하다.
그러나 코로나 패닉에 빠진 시장경제가 붕괴하는 듯한 현상들이 다양한 방향에서 나타나고 있음을 볼 때 스스로 현실을 타개할 방법을 찾아내는 것이 우선이다.
인간의 삶은 결국 의식주로 귀결될 수 있고, 최근 미국에서 일어나는 생필품 품귀현상이 이를 대변한다. 미국에 비해 우리 국민의 높은 의식 수준을 자화자찬하기보다 더욱 도약할 수 있는 요인들이 무엇인가를 성찰해 보고 다양한 방향에서 그 답을 찾아야 하며, 주택시장에서도 그 답을 찾을 수 있지 않을까 생각해봐야 한다.
최근 주택시장은 민간이 주도한다 할 수 있으나, 개발영역의 확대에 따라 공공이 주도하는 방향으로 흐르고 있고 이는 공적개념과도 일맥상통한다. 그리고 정부는 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에서 이루어지는 사업들에 대해 충분히 사업의 주체로서 참여할 수 있음에도 불구하고, 토지등소유자들이 조합을 구성해 사업을 시행하는 방식을 유도하면서 그에 따른 부수적인 효과만을 취하는 형태로 일관하고 있음은 향후 도시정비사업의 흐름을 예측하는 데도 도움을 준다.
도시정비사업은 공적개념이 가미돼 진행되는 듯하지만 실제로 민간이 주도하고, 공공은 민간이 주도하는 사업에 대한 과실을 취하는 형태다. 그러므로 현재의 정비사업에서 발생하는 문제에 대한 책임이 정부에게도 있음은 부인할 수 없다.
그런데 도시정비사업에 대한 정부의 역할은 극히 제한적이다. 사업시행자가 사업을 진행하는 절차를 이행할 때 인허가권자는 사업비에 대한 감각이 약해 행정절차의 지연으로 사업시행자가 손실을 보는 부분은 전혀 고려하지 않는다. 사업시행자는 장기간 사업을 진행하면서 인허가권자로부터 각종 행정처분절차를 이행해야 하는바, 인허가권자로부터 야기되는 손실에 대해 문제를 제기하는 것이 사실상 불가능하다. 따라서 사업의 본질은 신속한 추진을 통한 사업비 절감이라 단정할 경우, 정부는 도시정비사업을 시장의 논리에 맡기고 각종 인허가절차를 더욱 간소화해야 한다.
최근 정부는 도시정비사업을 투기의 장으로 규정하고 각종 정책을 쏟아냈지만, 도시정비사업을 통해 국민의 주거환경이 개선되고 있음을 인정한다면 사업을 통해 공급되는 주택의 건설계획에 대한 근본적인 성찰이 필요하고, 정부에서 공급하는 공공주택과의 연계도 더욱 치밀해야 한다.
그런데 도시정비사업을 통해 공급되는 주택공급량을 추정한다는 것도 사실상 쉽지 않고 정부에서 공급하는 주택공급량도 불확실하다 할 수 있으므로 주택가격이 요동을 치는 것은 당연지사다. 이에 정부는 장기적인 주택공급계획을 통해 법에서 정하는 다양한 사업 방식을 적용하면서 적기에 주택을 공급해야 하고, 공동주택이 주를 이루는 신도시 등의 도시환경 개선에도 신중해야 한다.
올해 코로나19는 주택시장에도 많은 영향을 끼쳐 주택수급에 차질을 부를 것이고, 한편으로 기초경제에도 영향을 미쳐 정부가 추진하는 주택정책에 악영향을 끼칠 것으로 전망된다. 따라서 정부는 정책의 방향성을 재정비해야 하고 정비사업지에서 이루어지는 사업에 대해서도 더욱 세심한 관심을 기울여야 한다.
만약 정부의 정책 방향이 통제 일변도로 유지된다면 가까운 시기에 주택 공급에 문제가 발생해 주택가격은 더욱 오르고 서민들의 가정생활은 더욱 피곤해질 수 있다. 이에 정부에 몇 가지 주문하고자 한다.
먼저 도시정비법을 통해 추진하는 정비사업지에 대한 재검토다. 현재 공공지원제도 등을 도입한 지자체들은 도시정비사업에 대해 일정 부분 지원을 하고 있는데, 사업지의 사업성 등을 더욱 과학적으로 접근해 분석해야 한다.
다음은 순차적 사업시행을 위한 대책을 마련해 사업시행절차를 최대한 간소화하는 것이다. 일반적으로 도시정비사업을 추진하는 사업시행자는 초기 단계에서 사업성을 정확하게 산출해 내는 것이 불가능하므로 공공이 자금지원을 해 사업시행자와 공동으로 사업성을 산출하고, 사업시행절차를 원스톱으로 처리할 수 있는 위원회 등의 기구를 만들어 서비스제공 수준을 극대화해야 한다.
마지막으로 사업시행자의 부담을 줄여주는 것이다. 일반적으로 조합원들이 느끼는 사업성은 사업 진행으로 인해 조합원이 부담하는 금액이라 할 수 있는바, 사업시행에서 발생하는 비용의 부담을 최소화할 수 있도록 공적비용 부담은 공공이 전부 또는 일부를 부담하고 사업을 통해 발생하는 이득에 대한 부분은 다른 정책을 통해 보완해야 한다. 그런데 정부는 사업시행자에게 온갖 비용부담을 지우는 동시에 분양가를 통해 얻은 이득을 불로소득이라 해 또 다른 부담을 지우는 것은 이중과세인 셈이다.
도시정비법이 존재하는 한 도시정비사업은 존재하고, 국민의 주거에 대한 의식이 변하지 않는 한 공동주택의 공급은 필연적이라 할 수 있다. 그러므로 정부는 민간이 공급하는 주택건설사업을 정부가 개입해 전적으로 통제하기에는 한계가 있고, 코로나19 정국에서 주택 수급 조절이 제대로 작동하지 못한다면 공급 부족뿐만 아니라 국민의 삶의 질이 저하되는 요인으로도 작용할 수 있다. 즉, 앞으로의 주택 정책 방향은 더욱 신중하게 결정해야 한다.
결론적으로 코로나19는 국민들의 생활 습관을 바꾸고 `집콕`이 일상화되면서 주택에 대한 의식이 어떻게 변화할지 주목된다. 이에 규제 일변도의 정책을 추진하는 경우 주택시장의 불안전성으로 유의미한 접근을 할 수 없는 사태가 도래할 수도 있으므로 이번 기회에 도시정비사업에 대한 대대적인 재검토가 필요하다. 또한, 불안정한 현 주택시장을 안정화하면서 도시정비사업을 정상 운영하기 위해 합리적 부담과 행정절차의 간소화 및 사업을 통해 창출되는 이익에 대한 합리적 환수법의 강구가 우선돼야 한다. 그렇지 않으면 현재와 같은 규제 일변도의 시장관리는 또 다른 변수를 만들어 악순환만 반복되지 않을까 우려된다.
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